Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Fordel ved hel eller delvis fri bolig tilhørende andre, er som hovedregel skattepliktig

• for arbeidstaker etter sktl. § 5‑1 første ledd, jf. § 5‑12
• for aksjonær som utbytte etter sktl. § 10‑11
• for deltaker i selskap med deltakerfastsetting som utdeling etter sktl. § 10‑42
• utenfor arbeidsforhold etter sktl. § 5‑20 tredje ledd
• som føderåd etter sktl. § 5‑1 første ledd, se emnet J-2 Jordbruk – allment, J-2-8.8.4 Føderådsbolig/leilighet

Fordel ved å bo i ett rom alene eller sammen med noen, følger reglene om fritt losji, se emnet N-1 Naturalytelser i arbeidsforhold. Fordel ved å bo i mer enn ett rom, følger reglene om fri bolig.

Om fastsetting av ev. fordel, se B-12-2 Fastsetting av fordelen.

Gaver i arbeidsforhold som består av annet enn pengebeløp er skattefrie innenfor rammer og beløpsgrenser fastsatt av Finansdepartementet, jf. FSFIN § 5‑15‑1. Innenfor beløpsgrensene kan den skattefrie gaven også bestå i fri bolig i arbeidsforhold. Om gaver i arbeidsforhold, se emnet G-1 Gaver og tilskudd i arbeidsforhold mv..

Fri bolig er som hovedregel ikke skattepliktig for skattyter som får bolig stilt til disposisjon som følge av arbeidsopphold utenfor hjemmet, jf. sktl. § 5‑15 første ledd bokstav p, nr. 2, se emnet M-3 Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet og emnet U-17 Utland – lønnsinntekter og pensjonsinntekter mv., U-17-13.2 Personer bosatt i utlandet. Dette gjelder hvor skattyter har kostnader til fast bolig et annet sted, se SKNS1-2024-114 . Det er imidlertid ikke noe krav om at kostnadene er markedsmessige. Skattyter anses å ha kostnader til bolig på hjemstedet, selv om deler av denne boligen er leid ut, se SKNS1-2024-106 .

Fri bolig er likevel skattepliktig for pendlere (ikke på yrkesopphold) som skattlegges etter kildeskatteordningen for utenlandske arbeidstakere, jf. sktl. § 5‑15 første ledd bokstav p, siste setning, se emnet U-14 Utland – kildeskatt på lønn for utenlandske arbeidstakere . Det samme gjelder for skattytere som får 10 % standardfradrag for utenlandske arbeidstakere etter sktl. § 6‑70, jf. sktl. § 5‑15 første ledd bokstav p, siste setning. Dette gjelder utenlandske sjøfolk og sokkelarbeidere samt skattytere bosatt i utlandet som er skattepliktige etter sktl. § 2‑3 første ledd bokstav k, l, m eller n for arbeid på norsk kontinentalsokkel eller i de økonomiske sonene.

Om særregler om fri bolig fra og med 1. oktober 2025 for medlemmer av stortinget og regjeringen, statssekretærer og politiske rådgivere i departementene og på Statsministerens kontor, se emnet S-20 Stortingsrepresentanter mv. , S-20-2 Fri bolig .

Det er skatteplikt for fordel ved helt eller delvis fri bolig på tjenestestedet ved arbeidsopphold i utlandet. Dette gjelder både offentlig og privat ansatte.

Det fastsettes ikke noen skattepliktig fordel av helt eller delvis fri bolig som ikke anses selvstendig, se FSFIN § 5‑12‑35, jf. FSFIN § 3‑1‑4. Om grensen mellom selvstendig og uselvstendig bolig, se emnet B-20 Bosted – skattemessig bosted, B-20-7.4 Selvstendig/uselvstendig bolig.

Skattyter anses ikke å ha noen fordel ved fri bolig i utlandet, hvis merkostnader ved å ha en slik bolig ville vært fradragsberettiget om skattyter hadde dekket dem selv, jf. sktl. § 6‑1 og § 6‑13. Fradragsrett forutsetter at skattyter har kostnader til bolig i Norge, se B-12-1.3.1 Generelt . Hvis skattyter ikke har familie som bor i det felles hjem i Norge, stilles det krav om reisehyppighet til boligen i Norge, slik at boligen på tjenestestedet får karakter av pendlerbolig.

En bolig anses som fullverdig hvis den har minst 30 kvadratmeter P-rom/boareal og innlagt vann og avløp.

Kravet til reisehyppighet må vurderes blant annet i forhold til reiseavstand, reisemuligheter og reisekostnader. Hvis tjenestestedet er utenfor Europa kreves det som utgangspunkt minimum to hjemreiser i året. Er tjenestestedet i Europa kreves det i utgangspunktet fire hjemreiser i året. Om tjenestestedet er i Sverige, Danmark eller Finland kreves det i utgangspunktet 8 hjemreiser i året. Der arbeidstaker tiltrer/avslutter arbeidsforholdet i løpet av inntektsåret, må kravet til antall reiser reduseres forholdsmessig ut fra lengden på arbeidsoppholdet det aktuelle inntektsåret.

Når arbeidstakerens familie blir boende i det felles hjem i Norge, er det ikke krav til reisehyppighet. Med «familie» menes i denne sammenheng

• ektefelle (gjelder ikke separerte ektefeller og meldepliktige samboere)
• barn som i løpet av året ikke fyller 22 år eller mer (egne barn, fosterbarn eller adoptivbarn). Det er ikke et krav at barnet forsørges.
• egne søsken, herunder halvsøsken og adoptivsøsken, når arbeidstakeren forsørger minst en av dem

Dersom boligen i Norge i løpet av inntektsåret leies ut i sin helhet eller realiseres, vil skatteplikten for helt eller delvis fri bolig i utlandet inntre fra det tidspunktet utleien starter eller boligen blir realisert. Delvis utleie av boligen i Norge vil ikke innebære at boligen i utlandet blir skattepliktig.

Nærmere om verdsettelsen, se B-12-2.8 Fri bolig i utlandet .

Det forekommer at det under et arbeidsopphold i utlandet oppstår ekstraordinære forhold, slik at arbeidstaker, i samsvar med Utenriksdepartementets reiseråd, må avbryte utenlandsoppholdet på kort varsel. Dette var f.eks. tilfelle under korona-pandemien. Arbeidsgivers dekning av kostnader til bolig i Norge anses i slike tilfeller som skattefri dekning av merkostnader for arbeidstakeren. Dette forutsetter at tiltaket er midlertidig, forholdsmessig og at arbeidstakeren samtidig har kostnader til, eller blir skattlagt for, bolig i utlandet som ikke kan benyttes mens den ekstraordinære situasjonen pågår. Se SKD 8. juli 2020 i Utv. 2020/845.

Fordel ved bruk av Forsvarets tjenesteboliger er ikke skattepliktig, jf. sktl. § 5‑15 første ledd bokstav l.

Om skattefritak ved privat bruk av statsministerboligen, se emnet S-20 Stortingsrepresentanter mv. , S-20-2.2 Statsministerboligen .

Tildelingen av rett til å bo i æresboligen Grotten anses som en hedersbevisning som faller innunder «ærespris utdelt av stat» i skatteloven § 5‑15 første ledd bokstav j nr. 2. Fordelen ved å bo i statens æresbolig for kunstnere er derfor skattefri for kunstneren.

Fordelen ved hel eller delvis fri bolig fastsettes mest mulig i overensstemmelse med hva leieverdien er for tilsvarende boliger på stedet (markedsleie). For innleide tjenesteboliger bør det ses hen til hvordan eventuell tilsvarende bolig eid av arbeidsgiveren fordelsbeskattes på den ansattes hånd.

Alminnelige nivåhevinger av brutto leieverdier på tjenesteboliger bør ikke overstige 10 % per år. Unntaksvis kan leieverdien for boliger oppjusteres med inntil 20 % der leieverdien påviselig er blitt hengende etter det alminnelige nivået ellers.

Der det fra før er et påviselig høyere verdsettingsnivå enn i sammenlignbare områder, bør generell nivåheving unnlates. Se FIN 17. oktober 1990 i Utv. 1990/306.

Om verdsetting av fri bolig i utlandet, se B-12-1.4 Fri bolig i utlandet.

Har brukeren betalt innskudd i forbindelse med disponeringen av bolig, skal det tas hensyn til dette ved verdsetting av leieverdien. Dette forutsetter at det er en nær sammenheng mellom innskuddet og leieforholdet.

Har brukeren ikke betalt innskudd, f.eks. når han disponerer bolig i borettslag, skal fordelen ikke settes til det andelshaverne betaler i leie, men til full leieverdi for leiligheten.

Ved verdsetting av fordelen må det også tas hensyn til verdi av eventuell fri strøm, oppvarming mv. Om prinsipp for verdsetting av fri oppvarming, se Sk. nr. 32/1981 i Utv. 1981/639.

Er det et reelt vilkår for en ansatt at han må bo i bolig som arbeidsgiver stiller til disposisjon for at han skal beholde stillingen, må verdsettingen av fri bolig eventuelt begrenses i forhold til en rimelig behovsstørrelse for den private boligbruken for den ansatte og hans familie. Se FIN 17. oktober 1990 i Utv. 1990/306.

Skriftlig avtale om at det foreligger boplikt vil være et sterkt moment for at det foreligger reell boplikt. Imidlertid bør forholdet vurderes ut fra den totale situasjonen, hvor en blant annet tar hensyn til det behovet arbeidsgiveren har for å pålegge boplikt. For eksempel vil boplikt bare rent unntaksvis bli godtatt når den ansatte er eier av det aksjeselskapet han er ansatt i og som eier boligen. Videre vil det sjelden være reell boplikt for personer i ledende stillinger, eller hvor arbeidsgiver leier den aktuelle boligen. Det er ikke tilstrekkelig for å anse det som boplikt at arbeidsgiveren ikke vil gi noen lønnsøkning om den ansatte flytter til egen bolig.

Ved fastsetting av en rimelig behovsstørrelse for den private bruken må en ta utgangspunkt i det som er vanlig i samfunnet i den ansattes situasjon. Herunder må det tas hensyn til husholdningens størrelse og den ansattes økonomiske situasjon mv. Verdien bør ikke reduseres før det er et markant avvik. Verdsettingen av en vanlig familieleilighet bør heller ikke reduseres selv om barn som tidligere bodde der, er flyttet ut.

Presters boplikt ble opphevet med virkning fra 1. september 2015, men prestene og biskopene som bodde i tjenestebolig da boplikten ble opphevet, beholder sin rett til å bo i tjenestebolig så lenge de er i det samme arbeidsforholdet. Nedenfor redegjøres for hvordan verdsettingen skal skje uten at det foreligger boplikt. Om verdsetting av presteboliger før avviklingen av boplikten, se Lignings-ABC 2014/15.

Ved verdsettingen må presteboliger i utgangspunktet vurderes på alminnelig måte. Fordelen utgjør differansen mellom husleie som betales og (den eventuelt høyere) markedsleien. Leieverdien skal beregnes ut fra primærrom-areal (P-rom). Den delen av bygningen som utelukkende benyttes som kontor, møterom mv., skal holdes utenfor ved denne beregningen.

Mange av presteboligene er av eldre opprinnelse og har et stort areal av historiske grunner. Mange av boligene er kulturhistorisk verdifulle. Noen av boligene eies av kommunene, men de fleste eies av Opplysningsvesenets fond. Markedsleien for de store boligene vil ofte være vanskelig å fastsette. Opplysningsvesenets fond vil kunne bistå i verdsettingen av disse. Ved verdsettingen skal det utover vedlikeholdsstandard mv. også vurderes om boligen må regnes som uhensiktsmessig etter nåtidens målestokk.

Ved verdsettingen skal det også tas hensyn til særskilte forhold knyttet til leieretten til presteboligen. Dette vil f.eks. være aktuelt hvor deler av presteboligen som i utgangspunktet brukes privat og derfor er medregnet som P-rom, også forutsettes brukt ved utøvelsen av arbeidet som prest, f.eks. til representasjon og tilstelninger.

Verdsettingsprinsippene av fri bolig som gjaldt for prester i Den norske kirke før avviklingen av boplikten 1. september 2015, kan fortsatt gjøre seg gjeldende for frelsesarmeoffiserer med beordringsplikt og prester i religiøse samfunn og organisasjoner når forholdene ellers er sammenlignbare. Se FIN 10. juli 1995 i Utv. 1996/835. Om verdsettingsprinsippene for prester før 1. september 2015, se Lignings-ABC 2014/15.

Fra og med september 2015 opphørte skattefritaket for tariffestet brenselstilskudd til de prestene som mottar dette. Refusjon av brenselsutgifter påløpt fra og med 1. september 2015 er omfattet av de vanlige skattereglene.

Borett som ved kjøpekontrakt er påheftet boligeiendommer utenfor jord- og skogbruk, skal verdsettes etter reglene om fastsetting av leieverdi av kårbolig på gårdsbruk i takseringsreglene § 3‑2‑4, jf. takseringsreglene § 1‑2‑18.

Reglene i FSFIN § 5‑12 D om verdsetting av fri bolig i utlandet gjelder hvor arbeidstaker disponerer fri eller subsidiert bolig i utlandet og vedkommende ikke anses som pendler.

Fordel av helt eller delvis fri bolig i utlandet kan fastsettes ved individuell eller sjablongmessig verdsetting. Som utgangspunkt skal den laveste av disse verdiene benyttes. Sjablongmessig verdsetting skal imidlertid gjennomføres dersom arbeidstakeren ikke krever individuell verdsetting innen fristen for levering av skattemeldingen, jf. FSFIN § 5‑12‑30 annet ledd annet punktum.

Skifter skattyter bolig på tjenestestedet, skal fordelen fastsettes til verdien av den boligen som disponeres i begynnelsen av måneden, jf. FSFIN § 5‑12‑33.

Disponerer flere arbeidstakere hos samme arbeidsgiver en boenhet sammen, skal den fastsatte bofordelen fordeles med likt beløp på hver av dem, jf. FSFIN § 5‑12‑34.

Ved individuell verdsetting skal fordelen fastsettes til 90 % av den samlede verdien, jf. FSFIN § 5‑12‑31 tredje ledd.

Fordel av helt eller delvis fri bolig som arbeidsgiver leier, fastsettes til 90 % av arbeidsgivers kostnader ved å leie boligen, jf. FSFIN § 5‑12‑31 første ledd første punktum.

Eier arbeidsgiver boligen, fastsettes fordelen til 90 % av hva det vil koste å leie en tilsvarende bolig på stedet, jf. FSFIN § 5‑12‑31 første ledd annet punktum. Det skal da foretas forhåndsverdsetting av boligen, jf. skattebetalingsforskriften § 5‑8‑20 og § 5‑8‑21 og B-12-2.9 Forhåndsverdsetting.

Dekker arbeidsgiver kostnader til elektrisitet, brensel/oppvarming/kjøling og andre driftsutgifter (vann- og avløpsavgifter, forsikring mv.), skal disse kostnadene legges til leieverdien/kostnadene for å leie boligen, jf. FSFIN § 5‑12‑31 annet ledd. Arbeidstakers fordel skal da utgjøre 90 % av den samlede verdien, jf. FSFIN § 5‑12‑31 tredje ledd.

Er det rom i boligen som hovedsakelig anvendes til representasjon eller kontor i arbeidsgivers tjeneste, skal det ikke fastsettes fordel av det arealet som benyttes til disse formålene. Fordelingen skal skje forholdsmessig etter det areal som anvendes til henholdsvis bolig og representasjon/kontor, jf. FSFIN § 5‑12‑31 fjerde ledd.

Om arbeidstaker betaler en del av leien, skal egenbetalingen gå til fradrag i den fastsatte bruttoverdien etter FSFIN § 5‑12‑31 første og annet ledd, jf. FSFIN § 5‑12‑31 sjette ledd.

Fordelen av helt eller delvis fri bolig skal omregnes til norske kroner etter kjøpskursen for den aktuelle valuta på utlønningstidspunktet, jf. FSFIN § 5‑12‑31 syvende ledd.

Fordelen av hel eller delvis fri bolig fastsettes for hver kalendermåned. Hvis leieforholdet bare gjelder en del av en kalendermåned, skal det ikke beregnes fordel for denne måneden, jf. FSFIN § 5‑12‑31 femte ledd.

Ved sjablongmessig verdsetting settes månedlig verdi for bolig med ett og to rom til 1/12 av folketrygdens grunnbeløp (G). Har boligen tre eller flere rom, settes månedlig verdi til 1/8 av folketrygdens grunnbeløp, jf. FSFIN § 5‑12‑32 første ledd. Separat kjøkken, alkove, bad, gang og bod regnes ikke som rom. Det samme gjelder rom som hovedsakelig anvendes til representasjon eller kontor i arbeidsgivers tjeneste, se FSFIN § 5‑12‑31 fjerde ledd.

Det gjøres ikke noe tillegg til den sjablongmessige verdsettingen om arbeidsgiver dekker kostnader til elektrisitet, brensel/oppvarming/kjøling og andre driftsutgifter (vann – og avløpsutgifter, forsikring mv.). Verdsetting etter sjablong omfatter ikke kostnader til drift av telefon, internett og fjernsyn, jf. FSFIN § 5‑12‑32 sjette ledd.

Det er folketrygdens grunnbeløp ved inntektsårets begynnelse som legges til grunn ved fastsetting av månedlig verdi av helt eller delvis fri bolig, jf. FSFIN § 5‑12‑32 annet ledd.

Bebos boligen normalt bare av én person, settes fordelen ikke høyere enn 1/12 av folketrygdens beløp, jf. FSFIN § 5‑12‑32 fjerde ledd.

Betaler arbeidstaker en del av leien, skal egenbetalingen gå til fradrag i den fastsatte verdien, jf. FSFIN § 5‑12‑32 femte ledd.

Stiller arbeidsgiveren bolig til disposisjon, og fordelen er skattepliktig inntekt for mottakeren, skal arbeidsgiveren straks kreve boligen verdsatt av skattemyndighetene. Dette gjelder også for bolig som arbeidsgiveren leier, og selv om arbeidstakeren betaler leie for bruken. For bolig som ligger i utlandet gjelder dette bare i tilfeller arbeidsgiveren eier boligen. Skjemaet «Krav om verdsettelse av bolig i arbeidsforhold» (RF-1158) skal sendes Skatteetaten. Skattekontoret foretar straks verdsetting av fordelen ved å bo helt eller delvis vederlagsfritt, inklusive fordelen ved eventuell fri strøm, oppvarming o.l. med grunnlag i opplysningene gitt i blanketten og opplysninger Skatteetaten ellers måtte ha. Gjenparter av verdsettingsblanketten hvor avgjørelsen fremgår, sendes til arbeidsgiveren og mottakeren av ytelsen.

Samme verdi skal normalt legges til grunn ved fastsettingen som ved forhåndsverdsettingen.

Forhøyelse av verdien kan bare foretas når det foreligger opplysninger om at den tidligere verdsettingen bygger på feilaktig grunnlag.

Fordel ved bruk av fritidseiendom til fritidsformål skal ikke forhåndsverdsettes.

Fri bruk av andres bolig er skattepliktig også utenfor arbeidsforhold, jf. sktl. § 5‑20 tredje ledd. Unntak gjelder ifølge praksis hvor boligen brukes av eierens nærstående som selv dekker alle driftskostnadene, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av eierens nærstående.

I andre tilfeller skal brukeren inntektsbeskattes for fordelen. Betaler brukeren redusert husleie og/eller dekker noen av driftskostnadene, må det tas hensyn til dette ved fastsettingen av fordelen.

Fordelen ved helt eller delvis vederlagsfri bruk skattlegges uansett hvordan fordelen er oppstått. Det er f.eks. uten betydning om den er etablert ved arveforskudd eller ved tidligere salg av eiendommen fra brukeren til den nåværende eier eller om den f.eks. representerer en ren gave. Om unntak for bruk av statens æresbolig, se B-12-1.8 Statens æresbolig for kunstnere – Grotten.

Er den vederlagsfrie bruken kortvarig, sees det i praksis bort fra den ved skattleggingen både av bruker og eier.

Vederlagsfri bruk av bolig som nær familie eier privat, skattlegges i praksis ikke for bruk gjennom studietiden.

Om behandlingen av fri bolig som utbytte, se emnet A-6 Aksjer – utbytte og emnet U-24 Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester.

Arbeidsgivers kostnader til å yte fri bolig i arbeidsforhold, er fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige lønnskostnader.

Yter arbeidsgiveren fri bolig i bygning som er fritaksbehandlet, herunder fritaksbehandlet våningshus, gis fradraget etter reglene for egen bruk i ervervsvirksomhet, se emnet B-14 Bolig – hjemmekontor mv..

Bruker en aksjonær eller deltaker i selskap med deltakerfastsetting en bolig eiet av selskapet helt eller delvis vederlagsfritt, er kostnadene knyttet til boligen fradragsberettiget for selskapet. Selskapet skal imidlertid uttaksbeskattes etter sktl. § 5‑2, se emnet U-24 Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester. Ved uttaksbeskatning etter sktl. § 5‑2 skattlegges selskapet som om utleien hadde skjedd til omsetningsverdi. I tilfeller hvor skattyters formue eller inntekt er redusert som følge av interessefellesskap kan sktl. § 5‑2 suppleres med sktl. § 13‑1, slik at uttaksverdien kan fastsettes som om interessefellesskapet ikke hadde foreligget. Om dette, se nærmere U-24 Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester, U-24-4 Fastsetting av uttaksfordel etter sktl. § 13‑1.

Det forekommer at en skattyter stiller bolig vederlagsfritt til disposisjon for andre, mens han fortsatt bærer kostnadene til boligen. Forutsetningen for å få fradrag for disse kostnadene er at boligen regnskapsbehandles og at kostnadene kan anses å være pådratt for å erverve, sikre eller vedlikeholde inntekt som er skattepliktig for eieren. Slik inntekt må kunne påregnes for eieren i løpet av overskuelig fremtid. Skattepliktig bruk etter sktl. § 5‑20 tredje ledd om vederlagsfri bruk gir ikke grunnlag for fradrag for eieren, se eksempel i URD 29. september 2004 (Dalane tingrett) i Utv. 2005/294. Om fradragsrett for vedlikehold knyttet til en tidligere skattepliktig utleieaktivitet, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling), B-18-3.6 Opphør av utleieaktivitet – fradragsrett for kostnader i avviklingsperioden. Om fradragsrett ved overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling), B-18-3.11 Vedlikehold, overgang til regnskapsbehandling hos samme eier. Er ytelsen gitt som føderåd, er ytelsen fradragsberettiget etter sktl. § 6‑52, se emnet F-36 Føderåd

Hvis deler av boligen leies ut i tillegg til den vederlagsfrie bruk, vil leieinntektene være skattepliktige etter de vanlige reglene og kostnadene knyttet til utleien vil være fradragsberettiget. Den vederlagsfrie bruken medfører ikke at boligen skal fritaksbehandles.