Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Når skattyter eier del av eiendommen ved direkte eierandeler tilknyttet bruksrett (sameiemodellen), skal andelen ses på som andel i fast eiendom. Selve driften mv. kan være organisert gjennom et selskap.

Anses skattyter som deleier av eiendommen, settes formuesverdien av en tidspart til en andel av hele eiendommens formuesverdi etter reglene for fritidseiendommer, se emnet B-11 Bolig – formue. B-11-3 Verdsetting av fritidseiendommer. Eiendommens formuesverdi skal fordeles på tidspartene i forhold til antatt omsetningsverdi av den enkelte tidspart ved ferdigstillelse. Der dette ikke kan fastslås, skal verdien fordeles i forhold til den enkeltes eierbrøk.

Anses skattyter som deleier av eiendommen og den brukes av eieren som egen fritidsbolig, er fordel ved egen bruk skattefri og tidsparten omfattes av reglene om fritaksbehandling, jf. sktl. § 7‑1 annet ledd. Ved utleie av fritaksbehandlet tidspart gjelder særreglene om utleie av fritaksbehandlede fritidsboliger, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-5.4 Utleieinntekt fra fritidseiendom. Forutsetningen for fritaksbehandling er at eieren over tid benytter tidsparten til egen bruk i rimelig omfang, og tidsparten ikke går over til å få karakter av et utleieobjekt.

Tidsparter hvor skattyter anses som deleier av eiendom og hvor eiendommen leies ut i et slikt omfang at den ikke oppfyller vilkårene for fritaksbehandling, skal regnskapsbehandles. Om regnskapsbehandling, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling).

Realisasjon av tidspart, hvor skattyter anses som deleier av eiendommen, følger de vanlige reglene (eier- og botid) for realisasjon av fritidseiendom såfremt eiendommen brukes som egen fritidsbolig, se emnet B-15 Bolig – realisasjon.

Indirekte eiendomsrett foreligger når skattyter har bruksrett til eiendommen gjennom eierandel i form av aksjer, andeler eller lignende.

Andeler i «time-share»-selskaper skal anses som formue i fast eiendom når følgende vilkår er oppfylt:

• Den individuelle bruksavtalen gir andelseier en klar og mangeårig fysisk disposisjonsrett.
• Skattyteren har alminnelig juridisk disposisjonsrett over rettighetene.
• Bruksretten gjelder en bestemt boenhet eller innen en bestemt gruppe identiske boenheter.

Om formuesbeskatning av andeler i norske selskaper, se emnet B-9 Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne

Tidsparter som ikke oppfyller disse vilkårene, behandles etter reglene om rettigheter i fast eiendom, se emnet R-14 Rettigheter i fast eiendom.

Har skattyteren en indirekte eiendomsrett til eiendommen gjennom aksjer, andeler eller lignende og boenheten brukes av eieren som egen fritidsbolig, er fordel ved egen bruk skattefri. Ved utleie av fritaksbehandlet tidspart gjelder særreglene om utleie av fritaksbehandlede fritidsboliger, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-5.4 Utleieinntekt fra fritidseiendom. Forutsetningen for fritaksbehandling er at eieren over tid benytter boenheten til egen bruk i rimelig omfang, og at boenheten ikke går over til å få karakter av et utleieobjekt.

Dersom boenheten leies ut i et slikt omfang at den ikke oppfyller vilkårene for fritaksbehandling, skal boenheten regnskapsbehandles. Om regnskapsbehandling, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling).

Realisasjon av tidspart hvor skattyter anses å ha en indirekte eiendomsrett gjennom aksjer, andeler eller lignende, følger de vanlige reglene (eier- og botid) for realisasjon av fritidseiendom såfremt boenheten brukes som egen fritidsbolig, se emnet B-15 Bolig – realisasjon.

Bruksrettsmodellen kjennetegnes ved at eiendommen(e) eies av et selskap («trustee»). Dette selskapet har overdratt en eksklusiv og ugjenkallelig bruksrett til en klubb eller forening. Ved kjøp av en tidspart blir skattyter medlem i klubben eller foreningen. Medlemskap gir en bruksrett til en boenhet i anlegget i en begrenset periode hvert år og tilgang til anleggets utstyr og infrastruktur i samme periode.

En betydelig og varig disposisjonsrett til del av fast eiendom kan anses som formue i fast eiendom når følgende vilkår er oppfylt:

• Den individuelle bruksavtalen gir medlemmet en klar og mangeårig fysisk disposisjonsrett.
• Skattyter har alminnelig juridisk disposisjonsrett over rettighetene.
• Bruksretten gjelder en bestemt boenhet eller innen en bestemt gruppe identiske boenheter.

Se FIN 3. juli 1992 i Utv. 1992/962.

Tidsparter som ikke oppfyller disse vilkårene, behandles etter reglene om rettigheter i fast eiendom, se emnet R-14 Rettigheter i fast eiendom. Er disposisjonsretten tidsbegrenset, skal den som hovedregel ikke formuesbeskattes, jf. sktl. § 4‑2 første ledd bokstav b.

Tidsparter organisert etter bruksrettsmodellen anses i utgangspunktet ikke som en egen fritidsbolig, og behandles derfor etter reglene om rettigheter i fast eiendom, se emnet R-14 Rettigheter i fast eiendom.

Anses bruksretten som formue i fast eiendom, og boenheten brukes av eieren som egen fritidsbolig, er fordel ved egen bruk skattefri.

Ved utleie av fritaksbehandlet tidspart hvor bruksretten anses som formue i fast eiendom gjelder særreglene om utleie av fritaksbehandlede fritidsboliger, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-5.4 Utleieinntekt fra fritidseiendom. Forutsetningen for fritaksbehandling er at eieren over tid benytter boenheten til egen bruk i rimelig omfang, og at boenheten ikke går over til å få karakter av et utleieobjekt.

Tidsparter hvor bruksretten skal anses som formue i fast eiendom og hvor boenheten leies ut i et slikt omfang at den ikke oppfyller vilkårene for fritaksbehandling, skal regnskapsbehandles. Om regnskapsbehandling, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling).

Tidsparter organisert etter bruksrettsmodellen anses i utgangspunktet ikke som en egen fritidsbolig, og behandles derfor etter reglene om realisasjon av rettigheter i fast eiendom, se emnet R-14 Rettigheter i fast eiendom.

Anses bruksretten som formue i fast eiendom, og boenheten brukes av eieren som egen fritidsbolig, kommer reglene om realisasjon av egen fritidseiendom til anvendelse hvis vilkårene for øvrig er oppfylt.

Om et konkret tilfelle hvor en bruksrettsavtale til en leilighet ikke kunne anses å innebære en alminnelig juridisk disposisjonsrett for innehaveren, se BFU 17/2015. (Leilighetskomplekset var eid av en stiftelse, og innehaveren av bruksretten hadde ikke krav på noen form for refusjon av opprinnelig innskudd om han sa fra seg retten. Retten kunne heller ikke videreselges på det åpne markedet eller overføres ved arv, med unntak til ektefelle som var medlem av stiftelsens venneforening. Dette medførte at unntaket fra gevinstbeskatning ved realisasjon av fritidseiendom ikke kom til anvendelse.)