Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Boligeiendom formuesverdsettes etter reglene i sktl. § 4‑10 første til fjerde ledd. Formuesverdien beregnes på grunnlag av boligens areal og en kvadratmetersats som utgjør en prosentandel av beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter. Hvis skattyter krever det, kan formuesverdien i stedet settes til en prosentandel av dokumentert omsetningsverdi, se B-11-7 Nedsetting av formuesverdien for bolig- og fritidseiendom . Prosentandelen er forskjellig for hhv. primærbolig og sekundærbolig.

Reglene om formuesverdsetting gjelder i utgangspunktet for alle typer boligeiendommer. Dette betyr at både egen helårsbolig, pendlerbolig og utleiebolig er omfattet av reglene om verdsetting av boligeiendom. Reglene gjelder også når utleien til boligformål inngår i en virksomhet eller er en virksomhet i seg selv, jf. FSFIN § 4‑10‑2 tredje ledd, bokstav a og b. Bolig på festet grunn er også omfattet. Fritidseiendommer, våningshus på gårdsbruk, bolig på Svalbard og boliger i utlandet omfattes imidlertid ikke av reglene om verdsetting av boligeiendom. For slike eiendommer er det ikke fastsatt noen tilsvarende verdsettingsmetode.

Nærmere om verdsetting av boligeiendom i utlandet, herunder sekundærbolig og fritidseiendom, se B-11-9 Utland.

For seksjonerte bygg gjøres det egen verdsettelse for hver seksjon.

For useksjonerte bygg er det av betydning for framgangsmåten hvor mange boenheter bygget inneholder, se B-11-2.2 Eiendom med fire eller færre useksjonerte boenheter til B-11-2.3 Særlig om flerboligbygg (bygning med fem eller flere useksjonerte boenheter). Med «boenhet» menes bruksenheter til boligformål med eget bruksenhetsnummer (tidligere bolignummer). Dette gjelder boenheter som har egen inngang, og hvor man har adgang til vann og toalett uten å gå gjennom annen bolig. Utleierom i losjihus, for eksempel pensjonat og lignende, regnes ikke som boenhet i forhold til disse reglene, jf. FSSD § 4‑10‑1 annet punktum. Næringsareal som utgjør en del av en boligeiendom kan i noen tilfeller anses som boenhet i denne forbindelse. Forutsetningen er at næringsenheten egner seg for varig opphold (boligformål) og har egen inngang, adgang til vann og toalett mv. Areal som er benyttet til næringsformål kan anses som boenhet i denne sammenheng dersom enheten med relativt enkle grep kan tas i bruk som bolig.

Som flerboligbygg anses boligbygg med fem eller flere useksjonerte boenheter, jf. FSSD § 4‑10‑1. For slike flerboligbygg, skal det beregnes en verdi for hver enkelt boenhet, jf. FSSD § 4‑10‑2. Boenhetenes verdi skal beregnes etter reglene om verdsetting av boligeiendom i sktl. § 4‑10 annet til fjerde ledd. For boenhet benyttet av eieren til fast bolig anvendes kvadratmetersatsen for primærbolig. For øvrige boenheter anvendes kvadratmetersatsen for sekundærboliger. Om skillet mellom primærbolig og sekundærbolig, se B-11-2.6 Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig. Verdien av hele eiendommen settes til summen av beregnet verdi for hver enkelt boenhet, jf. FSSD § 4‑10‑2 første ledd.

Om definisjonen på boenhet, se B-11-2.1 Generelt om verdsetting av boligeiendom.

Har flerboligbygningen en næringsdel, skal det beregnes en formuesverdi av enheten i den grad den kan karakteriseres som en boenhet. Formuesverdien for næringsenheten beregnes i så fall etter de reglene som gjelder for boenheter, se B-11-2.7.1 Generelt. Ved beregningen benyttes satsene for sekundærboliger. Næringsdel som ikke kan anses som boenhet inngår ikke i grunnlaget for verdsettelse av bygningen.

Tilliggende bygninger som har en tjenende funksjon til boligen verdsettes sammen med boligen. Nærmere om vilkåret om tjenende funksjon, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-14 Diverse spørsmål vedrørende vilkår for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter. Slike tilliggende bygninger virker bare inn på formuesverdsettingen hvis de inneholder P-ROM eller BOA.

Skillet mellom boligeiendom og fritidseiendom skal bygge på karakter/særtrekk ved eiendommen. Det er ikke avgjørende hvordan eiendommen faktisk brukes. Som fritidseiendom regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. I utgangspunktet vil det fremgå av matrikkelen (landets offisielle register over fast eiendom) hva som er fritidsbygg og hva som er helårsbolig. Ved formuesverdsettelsen skal det tas utgangspunkt i bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen. Når kommunen registrerer bygningstype, skal dette skje innenfor rammen av hva bygningen er tillatt brukt til. En bygning som står oppført med bygningstype fritidseiendom i matrikkelen skal normalt formuesbeskattes etter reglene for fritidseiendommer, selv om den faktisk brukes som helårsbolig. En bygning registrert som bolig skal i utgangspunktet verdsettes etter reglene for boligeiendommer (sekundærbolig), selv om den brukes som fritidsbolig. En boligbygning som er godkjent og regulert brukt til helårsbolig, men som ikke lenger er egnet til bruk som helårsbolig og brukes som hytte, skal ikke formuesbeskattes etter reglene for boligeiendommer, men som fritidsbolig. Hvorvidt boligen skal anses å ikke lenger være egnet til bruk som helårsbolig må vurderes konkret. Manglende innlagt vann, strøm eller vannklosett er momenter i vurderingen som taler for at boligen ikke er egnet til helårsbruk. Andre momenter i vurderingen kan f.eks. være adkomstmuligheter til eiendommen, boligens standard og boligens egnethet for vinterbruk.

Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig er avgjørende for hvilken prosentandel av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi som skal benyttes ved fastsettingen av boligens formuesverdi, se B-11-2.7 Nærmere om fastsetting av formuesverdien .

Skattyter kan bare ha én primærbolig. Skattyter kan også eie en eller flere boliger uten at noen av dem oppfyller vilkårene for å være primærbolig.

Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem ved årets utgang. Skattyters folkeregistrerte adresse ved utgangen av inntektsåret legges til grunn, forutsatt at registreringen er korrekt. Er registreringen feil, skal den boligen hvor skattyteren skulle vært registrert bosatt i, legges til grunn som primærbolig. Studenter som eier bolig på studiestedet, men som i samsvar med folkeregisterreglene skal anses bosatt hos sine foreldre, kan behandle boligen som primærbolig.

For skattyter som tilbringer hele eller deler av året i utlandet, men som ikke anses som utflyttet, jf. folkeregisterloven § 4‑3, skal bolig som han eier og disponerer i Norge anses som primærbolig, så lenge han er korrekt folkeregistrert i denne boligen. Ved flytting mellom de nordiske land gjelder egne regler om folkeregistrering, jf. folkeregisterloven § 4‑3 fjerde ledd. Registreringen skjer etter tilflytningslandets regler. Skattyter som blir bostedsregistert i et annet nordisk land, registreres utflyttet i folkeregisteret i Norge. Boligen i Norge kan likevel anses som skattyters primærbolig. Dette forutsetter at vedkommende hadde forblitt folkeregistrert i boligen etter folkeregisterloven § 4‑3 dersom skattyter i stedet hadde flyttet til et land utenfor Norden.

Unntaksvis kan en bolig anses som primærbolig selv om skattyter ikke har sitt hjem der ved årets utgang. Dette gjelder dersom følgende tre vilkår er oppfylt:

• Skattyter kan sannsynliggjøre/dokumentere at han/hun ikke kan bruke boligen som sitt hjem pga. forhold som vedkommende ikke har rådighet over, f.eks. ved helsemessige grunner eller utstasjonering/beordring.
• Den boenhet som skattyter er forhindret fra å bruke som sitt hjem, ikke for noen del har vært utleid mot betaling i det aktuelle tidsrommet. Boligen kan anses som primærbolig selv om en hybelleilighet e.l. er leid ut, så lenge skattyterens egen boenhet i boligen ikke for noen del er utleid. Med utleie menes i denne sammenheng også tilfeller hvor eieren lar andre, herunder også nære slektninger, benytte boligen når disse helt eller delvis dekker driftsutgiftene. Hvis nære slektninger benytter boligen vederlagsfritt og eieren dekker alle driftsutgiftene, vil den fortsatt kunne anses som skattyters primærbolig.
• Skattyter har ikke sitt hjem i en annen bolig som regnes som skattyters primærbolig.

Se eksempel på vedtak i skatteklagenemnda (stor avdeling) NS 60/2017, der skattyteren ikke kunne bruke boligen som sitt hjem på grunn av helsemessige og sosiale forhold som vedkommende ikke hadde rådighet over.

Personer som oppholder seg på institusjon innen helse og omsorg, vil normalt anses som bosatt i den boligen som vedkommende bodde i før institusjonsoppholdet, jf. forskrift til folkeregisterloven § 5‑1‑7. Slik bolig anses som primærbolig, forutsatt at den ikke leies ut mot betaling, se ovenfor. Det samme gjelder for personer som er bosatt i kommunal omsorgsbolig.

Bolig under oppføring anses som primærbolig dersom skattyteren planlegger å ta boligen i bruk som sitt hjem når den er ferdig, og skattyteren ikke har sitt hjem i en annen bolig som verdsettes som skattyterens eller ektefellens primærbolig. Se også B-11-6 Bolig– og fritidseiendom under oppføring.

Sekundærbolig er all annen boligeiendom som er omfattet av reglene for formuesverdsetting i sktl. § 4‑10 første til fjerde ledd. Dette gjelder for eksempel pendlerbolig, utleiebolig og boligeiendom som benyttes som fritidsbolig. Som sekundærbolig regnes også bolig som eieren har flyttet ut av før inntektsårets utgang på grunn av samlivsbrudd, se FIN 11. april 2011 i Utv. 2011/603.

For dødsbo anses den boligen som var avdødes primærbolig på dødsfallstidspunktet som primærbolig i dødsfallsåret. Dette gjelder uavhengig av hvem eller hvordan boligen brukes ved utgangen av året. I de etterfølgende årene, anses boligen som sekundærbolig hvis dødsboet fremdeles består og er eier av boligen ved årets utgang. Dette gjelder selv om en av arvingene ved årets utgang bruker den som sitt hjem uten å ha overtatt eiendomsretten. Om når dødsboet opphører som skattesubjekt, se emnet A-18 Arvelater/etterlatte/dødsbo , A-18-5.3 Opphør av dødsbo . Om eiendomsrettens overgang ved dødsfall, se emnet E-1 Eierbegrepet , E-1-9.12 Dødsfall .

For arvinger eller andre som har overtatt eiendomsretten til boligen, er det avgjørende hvordan boligen brukes ved utgangen av året, se B-11-2.6.1 Generelt .

Medlemmer av regjeringen og Stortinget, statssekretærer og politiske rådgivere i departementene og ved Statsministerens kontor registreres på visse vilkår som bosatt i den kommunen der de hadde sitt bosted før de tiltrådte, jf. folkeregisterloven § 5‑4. Ektefelle og barn registreres i utgangspunktet på samme adresse. Dette betyr at medlemmer av regjeringen mv. vil ha sin primærbolig på sitt opprinnelige hjemsted, mens en ev. bolig i Oslo-området vil være sekundærbolig selv om vedkommende faktisk anser denne boligen som sitt hjem i det daglige. Unntak fra dette kan tenkes dersom ektefellen og barn i felles husstand har særlig svak tilknytning til medlemmets opprinnelige hjemsted slik at ektefellen og barn i stedet skal folkeregistreres i dagens bostedskommune. Dette kan f.eks. være aktuelt dersom ektefellene aldri har bodd sammen i medlemmets opprinnelige bolig. I så fall kan ektefellene velge hvilken av de felles boligene som skal anses som primærbolig.

Folkeregisterloven § 5‑4 er endret med virkning fra og med 1. oktober 2025. Fra og med dette tidspunktet gjelder i utgangspunktet de vanlige reglene om folkeregistrering, også for medlemmer av Stortinget, regjeringen, statssekretærer og politiske rådgivere i departementene og ved Statsministerens kontor. Hvis disse personene må oppholde seg utenfor hjemmet som følge av det politiske vervet, kan de likevel velge å beholde den boligen de hadde ved tiltredelsen som folkeregistrert bosted, jf. sktl. § 5‑4 første ledd første punktum. Dette gjelder hvor den boligen de hadde ved tiltredelsen

• ligger minst 50 kilometer fra arbeidsstedet
• er fullverdig, og
• disponeres gjennom et reelt eier- eller leieforhold på alminnelige vilkår

Velger skattyter å opprettholde boligen på hjemstedet som sitt folkeregistrerte bosted, vil dette dermed bli primærbolig. For ektefeller gjelder det samme som tidligere, se ovenfor.

Formuesverdien utgjør en gitt prosentandel av omsetningsverdien. Prosentandelen avhenger av om boligen anses som primærbolig eller sekundærbolig. Omsetningsverdien beregnes som hovedregel ved å multiplisere boligens areal (P-ROM el. BOA) med en fastsatt kvadratmetersats. Dette omtales som beregnet omsetningsverdi. Kvadratmetersatsen fastsettes årlig av Skattedirektoratet, på grunnlag av beregninger fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). I kvadratmetersatsen er det tatt hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet.

Dersom skattyter krever det, kan formuesverdien under visse forutsetninger i stedet baseres på dokumentert omsetningsverdi, se B-11-7 Nedsetting av formuesverdien for bolig- og fritidseiendom . Er formuesverdien fastsatt på grunnlag av dokumentert omsetningsverdi, skal det for senere år foretas en forholdsmessig reduksjon ved fastsettingen av beregnet verdi, se nærmere B-11-7.3 Reduksjon i påfølgende år .

Når man har fastsatt omsetningsverdien på boligen med én av de to metodene som er omtalt ovenfor, vil den verdi som skal brukes ved fastsettingen av formuen (formuesverdien) avhenge av om boligen skal verdsettes som primærbolig eller som sekundærbolig, se B-11-2.6 Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig . Primærboliger verdsettes til 25 % av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi opp til kr 10 000 000, og 70 % av det overskytende (70%-regelen). Sekundærboliger verdsettes til 100 % av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi, jf. sktl. § 4‑10 annet og tredje ledd.

Boliger som ikke anses som flerboligbygg (bygning med færre enn 5 useksjonerte boenheter), skal verdsettes som primærbolig hvis eieren bor i en del av boligen selv. Flerboligbygg behandles annerledes, og er omtalt i B-11-2.7.2 Særlig om flerboligbygg .

Dersom boligen eies i sameie av flere personer, må det gjøres en vurdering for hver enkelt sameier om sameierens andel av omsetningsverdien skal verdsettes etter reglene om primærbolig eller sekundærbolig. Dette gjelder både hvor den enkelte sameier har bruksrett til hele eiendommen, og hvor sameieren har eksklusiv bruksrett til en fysisk del (boenhet). Vurderingen av om boligen har så høy verdi at 70 %-regelen skal benyttes, gjøres imidlertid med utgangspunkt i hele eiendommens omsetningsverdi.

Eksempel

Eksempel

Tor og Ole eier en eiendom i sameie (50 % hver) som består av to useksjonerte og identiske boenheter. De er enige seg imellom om at Tor skal disponere den ene boenheten, mens Ole disponerer den andre. Tor benytter den ene boenheten som egen bolig, mens Ole leier ut den andre boenheten. Det betyr at for Tor skal eiendommen anses som primærbolig, mens for Ole anses dette som en sekundærbolig.

Hele eiendommen har en beregnet omsetningsverdi på kr 16 mill. For Ole, som har dette som sekundærbolig, blir formuesverdien på hans andel av boligen dermed kr 8 mill. For Tor, som har dette som primærbolig, settes formuesverdien til 25 % av Tors andel av boligens verdi opp til kr 10 mill. For Tors andel av boligens verdi over kr 10 mill. skal Tor ha 70 % som formuesverdi. Det betyr at formuesverdien på Tors andel blir kr 3 350 000 (Dette kan regnes ut slik: (10 000 000 x 0,25 x 0,5)+(6 000 000 x 0,7 x 0,5)).

Med flerboligbygg menes boligeiendom som består av fem eller flere useksjonerte boenheter, se nærmere B-11-2.3 Særlig om flerboligbygg (bygning med fem eller flere useksjonerte boenheter) . Ved verdsettelse av flerboligbygg settes verdien til summen av omsetningsverdien for hver enkelt boenhet. Boenheter som benyttes av eier til fast bolig verdsettes som primærbolig til 25 % av omsetningsverdi opp til kr 10 000 000, og 70 % av det overskytende, jf. FSSD § 4‑10‑2. Vurderingen av om boligen har så høy verdi at 70 %-regelen skal benyttes, gjøres bare med utgangspunkt i den boenheten som eieren bruker som fast bolig (i motsetning til hvordan det gjøres for boligeiendommer med færre enn 5 boenheter, se B-11-2.7.1 Generelt ).

Boenheter som ikke benyttes som fast bolig for eieren, verdsettes som sekundærbolig til 100 % av den beregnede omsetningsverdien.

Eksempel

Eksempel

Per og Knut eier sammen (50 % hver) en useksjonert boligeiendom med seks identiske boenheter. De er enige om at de skal disponere tre boenheter hver. Per leier ut alle tre boenhetene. Knut bruker den ene boenheten som egen bolig, og leier ut de to andre boenhetene. Beregnet omsetningsverdi på hele eiendommen er kr 30 mill. og hver av leilighetene verdsettes til kr 5 mill.

Ved formuesskattleggingen anses eiendommen som sekundærbolig for Per siden han ikke bor der selv. Formuesverdien for hans eierandel blir dermed kr 15 mill.

For Knut skal to av boenhetene anses som sekundærbolig, mens den leiligheten som han bor i selv anses som primærbolig for ham. De to utleide boenhetene verdsettes til kr 10 mill., mens primærboligen verdsettes til kr 1 250 000 (5 000 000 x 0,25).

Om nedsetting av formuesverdi, se B-11-7.1 Primærbolig og sekundærbolig .

For nyoppførte boligbygninger må opplysninger om arealet av P-ROM mv. innrapporteres. Om hva som er P-ROM, se emnet B-20 Bosted – skattemessig bosted, B-20-7.4 Selvstendig/uselvstendig bolig.

Ved utvidelse og reduksjon av boligbygningens areal av primære rom, skal opplysninger om P-ROM innrapporteres på nytt.

For eiendommer som er omsatt i inntektsåret følger innrapporterte opplysninger fra tidligere eier om boligtype, byggeår og areal boligeiendommen ved salg. Disse opplysningene inngår derfor i grunnlaget for den årlige fastsettingen av formuesverdien, med mindre feil ved tidligere innrapportering eller senere bygningsmessige endringer (boligtype, areal) fører til at beregningsgrunnlaget må endres.

Metoden for formuesverdsetting av boligeiendom skal også gjelde for verdsetting av bolig på festet grunn.

Festeavtaler til grunn for bolighus anses alltid som tidsubegrensede, jf. tomtefesteloven § 33. Formuesbeskatningen gjennomføres som om festeren var eier av både tomt og bygning. Festeren får gjeldsfradrag for den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389.

Fritidseiendommer omfattes ikke av de særlige reglene om verdsetting av boligeiendommer som er omtalt i B-11-2 Verdsetting av boligeiendom.

Verdsetting av fritidseiendommer ved formuesfastsettingen tar utgangspunkt i fjorårets verdsetting av eiendommen. Noen år har Stortinget bestemt at det skal foretas en generell justering av verdsettingsnivået for fritidseiendommer. Fra 2025 til 2026 er det bestemt at det ikke foretas noen generell oppjustering.

Om førstegangs verdsetting av fritidseiendom og om verdsetting hvor det er foretatt påkostninger mv., se B-11-3.2 Nyoppført fritidseiendom og B-11-3.3 Nybygg, påkostninger mv..

Fritidseiendommer hvor utleien inngår i en virksomhet eller hvor utleien er virksomhet i seg selv, verdsettes etter reglene om næringseiendom, jf. FSFIN § 4‑10‑2 annet ledd og emnet F-20 Formue, F-20-9 Verdsetting, næringseiendom.

Nedenfor følger en oversikt over slike generelle justeringer (til og med 2009 gjaldt justeringene også for boligeiendommer):

Det er det foregående årets formuesverdi som er utgangspunktet for den prosentvise justeringen.

For nyoppførte fritidseiendommer skal formuesverdien fastsettes i samsvar med nivået ellers i kommunen for sammenlignbare eiendommer. Det fastsettes en samlet verdi for bygninger og tomt. Det samme gjelder fritidsbolig på festet grunn, se B-11-3.5 Fritidseiendom på festet grunn.

Ved første gangs taksering av nybygde fritidseiendommer skal formuesverdien verken overstige 30 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 prosent av eiendommens markedsverdi, jf. takseringsreglene § 1‑1‑1 femte ledd.

Med «kostpris» menes her de kostnadene skattyter har hatt i forbindelse med ervervet av tomten og for å få bygget ferdigstilt, og ikke eiendommens omsetningsverdi. Verdien av skattyters egeninnsats, herunder skattefritt fritidsarbeid, skal også medregnes.

Den fastsatte formuesverdien danner grunnlag for fastsettingen av formuesverdien for senere år.

Har fritidseiendommen i løpet av inntektsåret steget i verdi som følge av påkostninger mv., skal eiendommens formuesverdi heves til takstnivået (formuesverdier) for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, jf. takseringsreglene § 1‑1‑1 fjerde ledd. Dette vil være aktuelt hvor det på eiendommen er foretatt

• oppføring av nybygg
• oppføring av til- og påbygg
• andre betydelige påkostninger
• restaurering med betydelig endring av eiendommens verdi

Den nye formuesverdien skal ikke overstige verken 30 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 prosent av eiendommens markedsverdi, jf. takseringsreglene § 1‑1‑1 femte ledd.

For eiendommer som er omsatt i inntektsåret skal den nye eieren bruke den formuesverdien som ble brukt av den tidligere eieren forrige inntektsår, tillagt ev. generell oppjustering jf. B-11-3.1 Generelt om verdsetting av fritidseiendommer. Formuesverdien for omsatte eiendommer skal ikke forhøyes selv om den ligger vesentlig under omsetningsverdien. Dersom det i forbindelse med realisasjonen fremkommer nye opplysninger om påkostninger mv. slik at justeringer skulle ha vært foretatt uavhengig av salget, kan formuesverdien likevel forhøyes. Om forhøyelse av formuesverdien pga. påkostninger mv. og om nedsettelse av formuesverdien, se B-11-3.3 Nybygg, påkostninger mv. og B-11-7 Nedsetting av formuesverdien for bolig- og fritidseiendom.

Festeavtaler til grunn for fritidshus anses alltid som tidsubegrensede, jf. tomtefesteloven § 33. Formuen fastsettes i utgangspunktet som om festeren var eier av både tomt og bygning. Festeren får gjeldsfradrag for den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389.

Reglene for festet tomt gjelder også for boligsameiere som eier fritidsbolig og andelshavere i boligselskap når boenheten er regulert til fritidsformål. 30 %-regelen gjelder også for disse tilfellene. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389. Regelen om begrensning i forhold til sammenlignbare eiendommer gjelder også, se takseringsreglene § 1‑1‑1 siste ledd.

Ved totale tidsubegrensede bruksrettigheter, skal den formelle eieren (bortfesteren) bare formuesbeskattes for det kapitaliserte kravet på årlig festeavgift. Ved fastsettingen skal derfor bortfesteren ikke formuesbeskattes for den bortfestede tomtens verdi. For nærmere omtale og om skillet mellom tidsubegrensede og tidsbegrensede bruksretter, se emnet R-14 Rettigheter i fast eiendom.

Dersom seksjonering fører til at omsetningsverdien på eiendommene øker, kan formuesverdiene økes. Dersom det ikke kan påvises en verdiøkning som følge av seksjoneringen, vil ikke seksjoneringen i seg selv være grunnlag for å øke formuesverdien.

I et bruttofastsatt boligsameie hvor bygningen ikke er seksjonert, skal den enkelte eierandel behandles som en egen boligeiendom i relasjon til reglene om primærbolig og sekundærbolig. På grunnlag av SSBs prisfunksjoner finner man en beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter for hele bygningen. Bygningens totale areal av P-ROM/BOA blir fordelt forholdsmessig etter størrelsen på den enkeltes ideelle eierandel. Hvilken kvadratmetersats som skal benyttes ved fastsettingen av formuesverdien for den enkelte eierandel, vil avhenge av om bygningen brukes som primærbolig eller sekundærbolig for eieren.

Hvis bygningen er en fritidsbolig, skal formuesverdien fastsettes for hele bygningen og fordeles etter eierandel.

I tillegg til formuesverdien av eierandelen skal den enkelte sameier skattlegges for sin andel av boligsameiets øvrige felles formue og ha fradrag for sin andel av boligsameiets felles gjeld. Se nærmere om dette i emnet S-2 Sameie – skattlegging etter bruttometoden.

Formuesverdien skal settes ned etter krav fra skattyter, dersom den for primærbolig overstiger 25 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi inntil kr 10 mill. Den del av formuesverdien som overstiger kr 10 mill., skal settes ned etter krav fra skattyter hvis denne delen overstiger 70 % av dokumentert omsetningsverdi, se sktl. § 4‑10 andre ledd. Formuesverdien settes da til 25 % av dokumentert omsetningsverdi inntil kr 10 mill. og 70 % av dokumentert omsetningsverdi over kr 10 mill.

For sekundærbolig skal formuesverdien settes ned etter krav fra skattyteren dersom den overstiger 100 % av dokumentert omsetningsverdi. Formuesverdiene settes da ned til 100 % av dokumentert markedsverdi.

Flerboligbygg (boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter) regnes som sekundærbolig etter reglene om nedsetting av formuesverdi etter sktl. § 4‑10 andre og tredje ledd, jf. FSSD § 4‑10‑3. Dette gjelder selv om eieren bruker en av boenhetene til fast bolig.

En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skattyter på forespørsel kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.

Ved vurderingen av om markedsverdien er tilstrekkelig dokumentert benyttes som utgangspunkt de vanlige bevisreglene der det mest sannsynlige faktum skal legges til grunn. Dokumenteres markedsverdien med takst/verdivurdering foretatt av takstmann/megler, er det som utgangspunkt et minstekrav at boligen er besiktiget innvendig og utvendig. Takster/verdivurderinger som lider av åpenbare feil og mangler kan settes til side. Kravet til besiktigelse gjelder ikke hvor det enten er farlig å oppholde seg på eller i nærheten av eiendommen, eller hvor slikt opphold er forbudt av offentlige myndigheter, se FIN 21. januar 2021 i Utv. 2021/475. Om den fremlagte dokumentasjonen kan legges til grunn må vurderes i det enkelte tilfelle, se Skatteklagenemnda SKNS1-2024-1 og SKNS1-2024-2.

Med «observerbar markedsverdi» menes oppnådd salgssum for den aktuelle eiendommen eller tilnærmet lik eiendom i samme område. Som utgangspunkt kan det legges til grunn at en uavbrutt fortsettelse av lik bebyggelse innen samme kommune vil være "samme område". Et typisk eksempel vil være et byggefelt med identiske boliger. Eiendommene må dessuten være tilnærmet like med hensyn til bl.a. beliggenhet, størrelse, byggeår, standard, planløsning, solforhold, utsikt og støyforhold. Dersom det i det samme området eksisterer klare markedsmessige forskjeller, kan salgssummen ikke legges til grunn. Det vil f.eks. være tilfellet der ellers tilnærmet like eiendommer innenfor samme område, er mer eller mindre attraktive som følge av utsikt, lysforhold, støy osv.

For at markedsverdien skal være observerbar, må eiendommene være så like at den oppnådde salgssummen kan anvendes tilnærmet direkte som markedsverdi på skattyterens eiendom. Hvis det derimot må gjøres skjønnsmessige justeringer for å kunne anvende den oppnådde salgssummen, f.eks. fordi den ene boligen har bedre solforhold enn den andre, mens den andre har bedre planløsning, så foreligger det ikke en «observerbar markedsverdi». Da må skattyteren i stedet benytte takst/verdivurdering som grunnlag for å redusere verdien. Se også uttalelse fra Skattedirektoratet i Utv. 2002/1306 og avgjørelse fra Skatteklagenemnda (stor avdeling 01) NS 77/2018 .

Dersom eiendommen er solgt til ektefelle, samboer, slektninger i rett oppadstigende eller nedadstigende linje, søsken eller ektefellens/samboerens foreldre og barn, skal kjøpesummen ikke legges til grunn med mindre skattyter sannsynliggjør at det ikke foreligger underpris. Foreligger annet interessefellesskap mellom kjøper og selger, må det vurderes konkret om eiendommen er kjøpt til underpris.

Nedsetting etter ovennevnte regler skal ikke foretas for avskrivbare kombinerte bygg.

Kommunestrukturen ble betydelig endret fra 1. januar 2020, og mange av kommunesammenslåingene innebar at én eller flere omegnskommuner ble slått sammen med en større, sentral kommune. For å unngå at enkelte boliger fikk større økninger i den beregnede omsetningsverdien er det gitt en overgangsregel i FSFIN § 4‑10‑12. Som formuesskattegrunnlag for 2020 kan skattytere i de berørte områdene velge å få beregnet boligverdien på grunnlag av de fastsatte kvadratmetersatsene for 2019, justert for prisvekst for 2020 (basert på SSBs prisindeks for brukte boliger). Se Skatte-ABC 2021/22 for omtale av overgangsregelen.

Hvor formuesverdien for primærbolig eller sekundærbolig er satt ned basert på dokumentert omsetningsverdi, se B-11-7.1 Primærbolig og sekundærbolig, skal det ved fastsettingen for de fem påfølgende inntektsår tas utgangspunkt i den ordinære beregnede markedsverdien som er basert på beregninger fra Statistisk sentralbyrå (SSB), se B-11-2.7.1 Generelt, men det gis et forholdsmessig fradrag. Fradragets størrelse er avhengig av hvor mye beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen ble dokumentert å overstige faktisk dokumentert markedsverdi i forbindelse med nedsettingen. For boliger som er verdsatt etter overgangsregelen omtalt i B-11-7.2 Nedsetting for boliger som fikk redusert formuesskattegrunnlag som følge av endret kommunestruktur er fradragets størrelse avhengig av hvor mye beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen for inntektsåret 2020 ble dokumentert å overstige prisjustert 2019-verdi i forbindelse med nedsettingen, jf. FSFIN § 4‑10‑12 annet og tredje ledd. Formuesverdien de påfølgende årene skal i alle tilfeller beregnes ut fra den beregnede markedsverdien for det aktuelle året redusert med fradraget. Beregningen skjer maskinelt og redusert verdi vil fremgå av skattemeldingen.

Eksempel

EKSEMPEL

Fastsetting av formuesverdi for en primærbolig med beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen på kr 1 000 000 og formuesverdi på kr 250 000.

Boligeier dokumenterer gjennom godkjent verditakst at antatt markedsverdi utgjør kr 500 000. Skattekontoret nedsetter formuesverdien til 25 % av den dokumenterte markedsverdien for det aktuelle inntektsår. Formuesverdien settes dermed til kr 125 000.

For å komme frem til påfølgende års reduksjon i beregnet markedsverdi (og dermed også formuesverdi) må man finne den forholdsmessige reduksjonen i beregnet markedsverdi. Beregnet markedsverdi ble redusert med kr 500 000, som betyr at beregnet markedsverdi ble redusert med 50 % (500 000/1 000 000 x 100 = 50 %). Den årlige beregnede markedsverdien etter beregningsmodellen skal da reduseres med 50 % ved fastsettingen i fem år. Ettersom formuesverdien skal beregnes ut fra denne nedjusterte beregnede markedsverdien, vil også formuesverdien være gjenstand for en forholdsmessig reduksjon ved fastsettingen de fem påfølgende årene.

Gitt at beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen for neste inntektsår utgjør kr 1 500 000, skal denne verdien reduseres med 50 %, det vil si en reduksjon på kr 750 000. Beregnet markedsverdi som skal legges til grunn ved fastsettingen året etter blir da kr 750 000 (1 500 000 – 750 000). Formuesverdi dette året blir kr 187 500 (25 % av 750 000).

Eksempel

EKSEMPEL

Fastsetting av formuesverdi for en primærbolig med beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen på kr 15 000 000. Formuesverdien blir da kr 6 000 000 (10 000 000 x 25 % + 5 000 000 x 70 %).

Boligeier dokumenterer gjennom godkjent verditakst at antatt markedsverdi utgjør kr 12 000 000. Skattekontoret nedsetter formuesverdien til 25 % av den dokumenterte markedsverdien opp til kr 10 000 000 + 70 % for den dokumenterte markedsverdien fra kr 10 000 000 opp til kr 12 000 000 for det aktuelle inntektsår. Formuesverdien settes dermed til kr 3 900 000.

For å komme frem til påfølgende års reduksjon i beregnet markedsverdi (og dermed også formuesverdi) må man finne den forholdsmessige reduksjonen i beregnet markedsverdi. Beregnet markedsverdi ble redusert med kr 3 000 000, som betyr at beregnet markedsverdi ble redusert med 20 % (3 000 000/15 000 000 x 100 = 20 %). Den årlige beregnede markedsverdien etter beregningsmodellen skal da reduseres med 20 % ved fastsettingen i fem år. Ettersom formuesverdien skal beregnes ut fra denne nedjusterte beregnede markedsverdien, vil også formuesverdien være gjenstand for en forholdsmessig reduksjon ved fastsettingen de fem påfølgende årene.

Gitt at beregnet markedsverdi etter beregningsmodellen for neste inntektsår utgjør kr 20 000 000, skal denne verdien reduseres med 20 %, det vil si en reduksjon på kr 4 000 000. Beregnet markedsverdi som skal legges til grunn ved fastsettingen året etter blir da kr 16 000 000 (20 000 000 – 4 000 000). Formuesverdi dette året blir kr 6 700 000 (25 % av 10 000 000 + 70 % av 6 000 000).

For fritidsboliger skal formuesverdien settes ned til 30 % av dokumentert omsetningsverdi dersom skattyteren krever nedsettelse og kan dokumentere omsetningsverdien, jf. sktl. § 4‑10 sjette ledd.

Hvis formuesverdi for en fritidseiendom ligger vesentlig over nivået på sammenlignbare fritidseiendommer ellers i kommunen, kan skattyter sette ned verdien, jf. takseringsreglene § 1‑1‑1 sjette ledd. Formuesverdien skal da settes i samsvar med formuesverdinivået for sammenlignbare fritidseiendommer i kommunen, og ikke til en bestemt andel av omsetningsverdien.