Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Fordelen ved at eieren helt eller delvis bruker sin eiendom som egen bolig eller fritidsbolig er aldri skattepliktig, jfr. sktl. § 7‑1 første ledd. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen fritaksbehandles eller regnskapsbehandles. Dette gjelder også våningshus på gårdsbruk og egen boligdel i avskrivbart bygg.

Inntekt ved utleie av bolig og fritidseiendom, herunder utleiehytte, som skal regnskapsbehandles, er skattepliktig inntekt. For regnskapsbehandlet eiendom omfatter skatteplikten i slike tilfeller også inntekter ved utleie i en periode av året hvor eieren bor i halvparten eller mer selv, se også emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-4 Utleie av egen bolig. Består utleien i egen bolig både av korttidsutleie (mindre enn 30 dager) og langtidsutleie, er det kun inntekt ved langtidsutleien som skattlegges etter de ordinære reglene om regnskapsbehandling. Inntekt fra korttidsutleien skattlegges etter sjablongregelen, med mindre utleien av egen bolig anses som virksomhet, jf. sktl. § 7‑2 tredje ledd annet punktum. Se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-4.6 Samtidig korttidsutleie og langtidsutleie.

Den andelen av inntekten som knytter seg til utleie av inventar, er skattepliktig sammen med leieinntekten. Om fradrag for slitasje på innboet, se emnet I-2 Innbo og løsøre.

Fra og med inntektsåret 2024 er det i sktl. § 7‑11 særregler om skattlegging ved salg og overføring av elektrisk strøm fra anlegg for produksjon av fornybar energi tilknyttet egen bolig og fritidsbolig. Reglene er omtalt i emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-18 Salg av overskuddsstrøm fra bolig og fritidsbolig.

Om utleie til arbeidsgiver eller eget aksjeselskap, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-15 Utleie til arbeidsgiver, eget selskap.

Fradragsrett for faktiske kostnader knyttet til boligen, er bare aktuelt i år hvor eiendommen regnskapsbehandles, se B-18-1 Generelt om regnskapsbehandling av bolig. I år hvor eiendommen fritaksbehandles og utleieinntekter er skattepliktige etter sjablongregelen i sktl. § 7‑2 annet ledd, inngår kostnadene i den sjablongmessig fastsatte inntekten.

Er eiendommen leid ut slik at leieinntektene er skattepliktige i sin helhet, eller brukt av eieren i annen inntektsgivende aktivitet, herunder virksomhet, er det fradragsrett etter skattelovens alminnelige regler for alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen, herunder kommunale avgifter, eiendomsskatt, og forsikring, jf. sktl. § 6‑1 og § 6‑11. Som annen inntektsgivende aktivitet anses f.eks. erverv av bolig med sikte på videresalg med gevinst, ev. etter at boligen er pusset opp. Nærmere om hva som er vedlikeholdskostnader, se emnet V-3 Vedlikehold.

Også kostnader som knytter seg til selve utleien er fradragsberettiget. Dette gjelder f.eks. kostnader til formidling og annonsering. Kostnader til reiser (herunder ev. merkostnader til kost og losji) som er utført i forbindelse med utleien, f.eks. ved visninger, vedlikehold og tilsyn, er fradragsberettigede. Det gis fradrag for faktiske reisekostnader dersom utleieaktiviteten ikke anses som virksomhet. Ved bruk av privatbil kan skattyter i slike tilfeller anvende kilometersatsen for yrkeskjøring, se emnet B-5 Bil – fradrag for bilkostnader. Dersom utleien drives som virksomhet er reisekostnadene fradragsberettigede som arbeidsreiser eller yrkesreiser. Anses reisen som arbeidsreise, gis det fradrag etter reglene i sktl. § 6‑44, se emnet R-8 Reise mellom hjem og fast arbeidssted (arbeidsreiser). Anses reisen som yrkesreise, gis det fradrag etter sktl. § 6‑1 for faktiske kostnader. Om fradrag for bilkostnader, se emnet B-5 Bil – fradrag for bilkostnader. Om grensen mellom arbeidsreiser og yrkesreiser, se emnet R-7 Reise – avgrensning mellom arbeidsreiser, besøksreiser og yrkesreiser, R-7-2 Klassifisering av reise som arbeidsreise eller yrkesreise . Om merkostnader til kost og losji, se emnene M-3 Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet og M-4 Merkostnader – kost ved reiser/fravær fra hjemmet uten overnatting .

Hvis en regnskapsbehandlet eiendom bare delvis er benyttet i inntektsgivende aktivitet, begrenses fradragsretten til kostnader som knytter seg til den delen som benyttes i slik aktivitet, se B-18-3.2 Eiendom hvor deler av den er brukt som egen bolig og B-18-3.4 Eiendommer hvor ulike deler er brukt som egen bolig i ulike deler av året. Har eiendommen vært utleid eller benyttet i annen inntektsgivende aktivitet bare deler av året, kan det være aktuelt med forholdsmessig fradrag for visse kostnader, se B-18-3.3 Eiendommer som i sin helhet er brukt som egen bolig deler av året. Om fradrag for kostnader hvor eiendommen brukes både som egen bolig, til korttidsutleie og langtidsutleie, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-4.6 Samtidig korttidsutleie og langtidsutleie.

Går en eiendom over fra å være fritaksbehandlet til å bli regnskapsbehandlet, har sktl. § 7‑10 regler som begrenser fradragsretten de første fem årene med regnskapsbehandling, se B-18-3.11 Vedlikehold, overgang til regnskapsbehandling hos samme eier. Det er det beløpet som framkommer etter eventuelle begrensinger som nevnt ovenfor, som vil være grunnlaget for begrensningen etter sktl. § 7‑10.

Bruker eieren deler av eiendommen til egen bolig eller fritidseiendom, er andelen av kostnader som faller på denne delen ikke fradragsberettiget.

Kostnader som bare gjelder den delen av eiendommen som eieren bruker til egen bolig /fritidsformål eller til utleie/ervervsdel, tilordnes den aktuelle delen. Dette gjelder normalt indre vedlikehold av en leilighet som brukes av eieren som egen bolig eller fritidseiendom. Motsatt må kostnader som bare knytter seg til utleid del eller del brukt i eierens ervervsvirksomhet, tilordnes denne delen.

Kostnader som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, fordeles i forhold til leieverdi for egen bolig og leieverdi av areal brukt til andre formål. Dette gjelder for eksempel kostnader til ytre vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter.

Eksempel

Eksempel 1

En eiendom består av en familieleilighet med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir leid ut av eieren i samtlige 12 måneder mens eieren bebor hybelen selv den samme perioden.

Eieren pådrar seg i løpet av året kostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 70 000 (100 000 x 70 %) være fradragsberettiget ved inntektsfastsettingen.

Har eieren brukt hele eiendommen en del av året og leid ut hele eiendommen eller brukt den i egen ervervsvirksomhet resten av året, gis det fradrag for periodiske kostnader som knytter seg til den perioden hvor eiendommen har vært inntektsgivende. Dette gjelder for eksempel kommunale avgifter og forsikring. For vedlikeholdskostnader gis det bare fradrag for kostnader som er knyttet til perioden da boligen var inntektsgivende. Om reduksjon av fradrag for vedlikehold ved overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling, se B-18-3.11 Vedlikehold, overgang til regnskapsbehandling hos samme eier.

Eksempel

Eksempel 2

Samme eiendom som i eksempel 1 ovenfor, men her har eieren leiet ut både familieleiligheten og hybelen (hele eiendommen) i de tre første månedene. Resten av året (ni måneder) har eieren brukt hele eiendommen selv.

Kostnader til vedlikehold påløpt i februar og mars beløper seg til kr 100 000. I tillegg er det påløpt vedlikehold i august på kr 100 000. Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil de første kr 100 000 være fradragsberettiget ved inntektsfastsettingen. Vedlikeholdskostnadene på kr 100 000 i august erfradragsberettiget hvis de knytter seg til den tidligere utleieaktiviteten.

Kostnader knyttet til eierens egen bruk som pendlerbolig kan i utgangspunktet fradragsføres som merkostnader, se emnet M-3 Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet. Kostnader tilknyttet eventuell utleie av pendlerbolig er fradragsberettiget på vanlig måte. Dette er fradragsberettiget i eiendomskommunen, se emnet S-16 Skattestedet.

Skal utleieaktiviteten avvikles, for eksempel fordi boligen skal selges eller tas i bruk av eieren som egen bolig, gis det fradrag for kostnader innenfor en rimelig avviklingsperiode. Dette kan f.eks. være kostnader til vedlikehold og ev. klargjøring for salg. Hvorvidt vedlikeholdskostnader er oppstått innenfor en rimelig avviklingsperiode må avgjøres ut ifra en konkret vurdering, se for øvrig emnet V-12 Virksomhet – opphør av virksomhet, V-12-2.6 Nedtrapping/avvikling av virksomhet. Har bare en del av eiendommen vært leid ut, må fradragsretten eventuelt begrenses til de kostnadene som knytter seg til den tidligere utleide delen.

Tar eieren boligen i bruk som egen bolig før utgangen av inntektsåret, må fradraget for driftskostnader som f.eks. kommunale avgifter og forsikring reduseres forholdsmessig etter hvor mange måneder eieren faktisk bor i boligen, se B-18-3.3 Eiendommer som i sin helhet er brukt som egen bolig deler av året. Vedlikeholdskostnader som påløper i avviklingsperioden mens eiendommen ennå blir regnskapsbehandlet, er fradragsberettiget i sin helhet dersom kostnadene har tilstrekkelig tilknytning til regnskapsbehandlet utleieaktivitet. Se eksempel fra Skatteklagenemnda (stor avdeling) NS 46/2017.

Blir en regnskapsbehandlet bolig stående tom, har eieren fradragsrett for driftskostnader, herunder vedlikeholdskostnader, så fremt utleieaktiviteten ikke anses opphørt. Inntektsgivende aktivitet anses ikke opphørt fordi boligen blir stående tom en periode i påvente av ny utleie eller salg.

Om tilfeller hvor nære slektninger som har fri bolig dekker alle kostnadene selv, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av eierens nærstående.

Om fradrag for kostnader til bolig som brukes vederlagsfritt av andre enn eieren, se emnet B-12 Bolig – fri bolig.

Kostnader til vedlikehold av hagegjerde til boligeiendom som regnskapsbehandles, er fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige kostnader tilknyttet boligen, selv om hagen ikke er inntektsgivende.

Kostnader til vedlikehold av plen, blomsterbed mv. er ikke fradragsberettiget når hagen brukes av eieren, alene eller sammen med leieboere. Dette gjelder selv om boligeiendommen er regnskapsbehandlet. Brukes hagen eller en atskilt del av hagen av leietaker alene, er vedlikeholdskostnadene knyttet til denne delen fradragsberettigede.

Kostnader til vedlikehold av veksthus i hage er ikke fradragsberettigede når veksthuset ikke er leid ut eller brukt i inntektsgivende aktivitet.

Kostnader til vedlikehold av atkomstvei, vannledning og avløpsledning på boligeiendom som regnskapsbehandles, er normalt fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige kostnader knyttet til boligen. Om fradragsretten for slike kostnader, se Utv. 1954/146. Det samme gjelder for kostnader til vanntining og reparasjon av frosne rør. Utskifting av nedgravde ledninger anses som vedlikehold selv om ledningen legges på et annet sted, se URD 31. mai 1977 (Onsøy herredsrett) i Utv. 1977/572. Det anses også som vedlikehold om det i forbindelse med et ellers utskiftingsmodent eldre anlegg foretas endringer som skyldes endrede krav til rensing, f.eks. at slamkum erstattes av et kjemisk minirenseanlegg. Kostnader i forbindelse med pålagt tilknytning til offentlig kloakkledning anses ikke som vedlikeholdskostnader. Om et tilfelle hvor pålagt omlegging av kloakk fra et kommunalt anlegg til et annet kommunalt anlegg heller ikke ble ansett som vedlikehold, se LRD 10. mai 2002 (Frostating) i Utv. 2002/1028.

Kostnader til oppmåling av boligeiendom i forbindelse med innrapportering av arealopplysninger ved fastsetting av formuesverdi etter sktl. § 4‑10 annet og tredje ledd, er fradragsberettiget når boligen regnskapsbehandles. Brukes boligen også som egen bolig, avkortes fradraget forholdsmessig.

I det første året med regnskapsbehandling etter at eieren har gått over fra fritaksbehandling, skal det ikke gis fradrag for vedlikeholdskostnader dersom ev. utleie strekker seg over mindre enn halve inntektsåret, jf. sktl. § 7‑10 tredje punktum.

Som utleie etter sktl. § 7‑10 tredje punktum regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren også selv har bodd i minst halvparten av boligen. Med «mindre enn halve inntektsåret» menes inntil 182 dager, uavhengig av om utleien er sammenhengende eller ikke. Det skal for eksempel gis fradrag hvis utleien skjer fra 1. juli og ut året, siden dette utgjør 184 dager. I tidsrom hvor boligen etter eierens fraflytting står tom, regnes boligen ikke som utleid etter § 7‑10 tredje punktum.

Hvis skattyter for eksempel selger boligen i løpet av det første inntektsåret med regnskapsbehandling, regnes tidsrommet for utleieperioden i forhold til halvparten av skattyters eiertid i dette året.

Ved utleie i lengre perioder er det fradragsrett for vedlikeholdskostnadene etter bestemmelsen i sktl. § 7‑10 første og annet punktum, se B-18-3.11.2 Reduksjon av vedlikeholdsfradrag de første fem årene etter overgang til regnskapsbehandling.

Eksempel

Eksempel 5

Skattyter leier ut 70 %, regnet etter utleieverdi, av boligen sin fra august i år 1 til og med mars år 2. Boligen har tidligere vært fritaksbehandlet. Leieinntekten utgjør for år 1 kr 50 000 og for år 2 kr 30 000. Ettersom leieinntektene for hvert av årene utgjør mer enn kr 20 000, er disse fullt ut skattepliktige. Da skattyter leier ut under seks måneder i år 1, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader dette året, jf. sktl. § 7‑10 tredje punktum. For år 2 vil det være fradragsrett for vedlikeholdskostnader da boligen ble regnskapsbehandlet i år 1. Fradraget må imidlertid begrenses i forhold til hvor stor del av året boligen er utleid, seB-18-3.2 Eiendom hvor deler av den er brukt som egen bolig. Fradraget må eventuelt også begrenses etter sktl. § 7‑10 første og annet punktum etter hvor mange år boligen har vært fritaksbehandlet i siste 5-årsperiode, seB-18-3.11.2 Reduksjon av vedlikeholdsfradrag de første fem årene etter overgang til regnskapsbehandling.

Dersom eieren har overtatt boligen ved arv eller gave etter kontinuitetsreglene i sktl. § 9‑7 skal den nye eieren tre inn i arvelater/givers skatteposisjoner. I denne sammenheng betyr det at dersom giveren brukte boligen som egen (fritaksbehandlet) bolig rett før overføringen til dagens eier, vil dagens eier ikke ha fradragsrett for vedlikeholdskostnader dersom boligen leies ut mindre enn halve året, jf. omtalen ovenfor. Om arv og gave etter kontinuitetsreglene, se emnet A-17 Arv og gave – inngangsverdi og kontinuitet. Kontinuitetsregelen gjelder ikke hvis arvelater/giver på dødsfalls- eller gavetidspunktet oppfyller kravene til eier- og brukstid, jf. sktl. § 9‑7 femte ledd.

Har eieren i ett eller flere av de foregående fem årene ikke hatt leieinntekt eller ikke oppfylt vilkårene for regnskapsbehandling av ev. leieinntekt på boligen, reduseres vedlikeholdsfradraget for den delen av kostnadene som overstiger kr 10 000 med 10 % for hvert av årene uten leieinntekt, jf. sktl. § 7‑10. Reduksjonen foretas i de fradragsberettigede kostnadene, det vil si etter at de ikke-fradragsberettigede kostnadene vedrørende egen boligdel er trukket ut.

Dersom eieren har overtatt boligen ved arv eller gave etter kontinuitetsreglene i sktl. § 9‑7, skal den nye eieren tre inn i arvelater/givers skatteposisjoner. I denne sammenheng betyr det at arvelaterens/giverens bruk de siste fem årene må regnes med ved vurderingen av om reglene om reduksjon av vedlikeholdsfradrag beskrevet ovenfor kommer til anvendelse. Om arv og gave etter kontinuitetsreglene, se emnet A-17 Arv og gave – inngangsverdi og kontinuitet. Kontinuitetsregelen gjelder ikke hvis arvelater/giver på dødsfalls- eller gavetidspunktet oppfyller kravene til eier- og brukstid, jf. sktl. § 9‑7 femte ledd.

Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:

Eksempel

Eksempel 6

En eiendom består av en familieleilighet med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir i løpet av året benyttet 3 måneder av eieren mens den de resterende 9 månedene blir utleid. Hybelen er derimot utleid hele året.

Eieren pådrar seg i løpet av året vedlikeholdskostnader på familieleiligheten med kr 100 000. Som følge av at eiendommen blir regnskapsbehandlet og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000 (100 000 x 9/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7‑10.

Eksempel

Eksempel 7

Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men her pådrar eieren seg i løpet av året vedlikeholdskostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 82 500 (70 000 x 9/12 + 30 000 x 12/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7‑10.

I noen tilfeller kan årsaken til at eieren ikke har hatt regnskapsbehandlet leieinntekt i ett eller flere av de fem foregående årene, være at en nær slektning av eieren har bodd vederlagsfritt i boligen mot å dekke løpende kostnader, og derved kommet inn under skattefritaksregelen for egen bruk i sktl. § 7‑1, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av eierens nærstående. Eierens fradrag for vedlikeholdskostnader skal også i disse tilfellene reduseres på tilsvarende måte som om han hadde bodd i boligen selv i samme tidsrom.

Reglene om skattefritak for visse utleieinntekter jf. sktl. § 7‑2, gjelder skattyterens egen bolig, dvs. den boligen som er skattyterens faste bopel (hjem) og som også eies av skattyter. Det gjelder imidlertid noen unntak for nærstående av eieren som dekker driftskostnadene ved boligen, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av eierens nærstående. Ved fremleie av leid bolig eller bolig man bruker vederlagsfritt uten at vilkårene for fritaksbehandling er oppfylt, er nettoinntekten skattepliktig. Reglene om korttidsutleie i sktl. § 7‑2 annet ledd annet punktum gjelder bare ved utleie av egen bolig, og får ikke anvendelse ved fremleie.

Nettoinntekten utgjør leieinntekten fratrukket leiekostnaden og ev. andre kostnader som knytter seg til fremleien. Gjelder fremleien en del av boligen, må leiekostnaden fordeles i samsvar med utleieverdien for de to delene. Tilsvarende gjelder for andre kostnader som utleieren har i tillegg til leiebeløpet, og som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, se B-18-3.2 Eiendom hvor deler av den er brukt som egen bolig. Gjelder fremleien bare en del av året, gis det fradrag for kostnader som knytter seg til den utleide perioden, se B-18-3.3 Eiendommer som i sin helhet er brukt som egen bolig deler av året.

Eksempel

Eksempel

Knut leier et hus med hovedleilighet i 1. etg. og en sokkelleilighet for til sammen kr 200 000 per år. Utleieren dekker kommunale avgifter, vedlikehold og forsikring, mens Knut må dekke strøm. Det er egen strømmåler i hver av boenhetene. Knut bor selv i hovedleiligheten, og leier ut sokkelleiligheten for kr 120 000 per år. Leietakeren betaler sin egen strøm. De to boenhetene i eneboligen har omtrent samme standard og utleieverdi per kvm. Hovedleiligheten er 120 kvm, mens sokkelleiligheten er 80 kvm.

Knut skal skattlegges for nettoinntekten fra utleie av sokkelleiligheten. Ved beregningen av nettoinntekten får Knut fradrag for den andelen av egne leiekostnader som hører til sokkelleiligheten. I dette tilfellet er standard og utleieverdi noenlunde lik for de to boenhetene i boligen, og det er derfor naturlig å benytte størrelsen på boenhetene som fordelingsnøkkel. Knuts leiekostnader som hører til sokkelleiligheten blir dermed kr 200 000 – (200 000 x 120/200) = 80 000. Det betyr at Knut skattlegges for en nettoinntekt på kr 40 000 (120 000 – 80 000).

Om fremleie av leilighet i boligselskap, se emnet B-9 Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne.

For personlige skattytere skattlegges inntekten ved fremleie av bolig stedbundet i eiendomskommunen.