Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Eier flere personer/selskaper formuesobjekt(er), virksomheter mv. sammen, foreligger et sameie. Om hvem som skal anses å være eier, se emnet E-1 Eierbegrepet. Drives det en felles virksomhet, foreligger det et selskap med deltakerfastsetting, se emnet S-4 Selskap med deltakerfastsetting – allment om deltakerfastsetting. Dette gjelder selv om fellesskapet ikke er registrert som et selskap. For alle sameier som ikke driver virksomhet, skattlegges sameierne etter bruttometoden. Dette gjelder likevel ikke for registrerte selskap med deltakerfastsetting hvor virksomheten har opphørt, se emnet S-7 Selskap med deltakerfastsetting – oppløsning, S-7-3.2 Opphør av virksomhet.

Visse kraftselskap skattlegges etter bruttometoden selv om det drives en felles virksomhet, se emnet K-5 Kraftforetak – landbasert vindkraft , K-5-4.2 Deltakerne selger kraft hver for seg og emnet K-6 Kraftforetak - vannkraft, K-6-6.2 Deltakerne selger kraft hver for seg.

Om når et selskap med deltakerfastsetting skal skattlegges etter nettometoden, se emnet S-5 Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden.

Sameieren skattlegges for sin andel av hver bruttopost av formue og inntekt i den kommune hvor posten etter de vanlige regler er skattepliktig, se emnet S-16 Skattestedet. Eventuell gjeld og fordelingsfradrag, som f.eks. gjeldsrenter, fordeles forholdsmessig mellom de kommuner skattyter er skattepliktig til, sammen med sameierens øvrige gjeld og fordelingsfradrag, se emnene G-5 Gjeld og F-17 Fordelingsfradrag.

Et bruttofastsatt sameie er i utgangspunktet ikke bokføringspliktig. Eierseksjonssameier med 21 eller flere seksjoner, er likevel bokføringspliktige (og årsregnskapspliktige). Ved vurderingen av om det foreligger regnskapsplikt er det antall seksjoner (og ikke antall bruksenheter) som er avgjørende. Se regnskapsloven § 1‑2 nr. 8, jf. lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner § 64 annet ledd.

En sameieandel vil i visse tilfeller inngå i regnskapet for en virksomhet hos sameieren(e).

Om skifte av fastsettingsmetode når de faktiske forhold endrer seg slik at sameiet går over til å bli et selskap med deltakerfastsetting, se emnet S-6 Selskap med deltakerfastsetting – nyetablering. Nærmere om når vilkårene for nettofastsetting er oppfylt, se emnet S-5 Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden.

Etablering av sameie i formuesobjekt eller innskudd av formuesobjekt i et eksisterende sameie anses som en forholdsmessig realisasjon av objektet til de andre sameierne. Skyter f.eks. en sameier med 25 % eierandel inn et formuesobjekt, behandles dette som realisasjon av 75 % av formuesobjektet. Vederlaget vil tilsvare de øvrige sameiernes inngangsverdi. De øvrige 25 % er sameieren eier av før og etter transaksjonen. For denne del vil inngangsverdi, ervervstidspunkt, ervervsmåte mv. være uforandret.

Etablering av et sameie hvor sameierne ved sammenføyning av for eksempel tomter får en ideell andel av eiendommen svarende til verdien av den fysiske andel de hadde tidligere, regnes ikke som realisasjon av tomten, se FIN 12. april 1985 i Utv. 1985/271.

Om uttak fra bruttofastsatt sameie, se emnet U-24 Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester, U-24-6.2 Sameie.

Ved realisasjon av andel i et bruttofastsatt sameie, anses selgeren å ha realisert sin ideelle andel av de enkelte eiendeler. Dette vil f.eks. være tilfelle hvis en av sameierne trer ut, og en eller alle overtar vedkommendes andel i sameiet.

Samlet vederlag ved realisasjon av ideell andel fastsettes og fordeles på andelene av formuesobjektene som ved salg av hel virksomhet, se emnet E-6 Enkeltpersonforetak – realisasjon. Nærmere om hva som er vederlag, se emnet U-4 Utgangsverdi.

Dersom det ved oppløsning av sameie selges eiendeler til utenforstående, behandles dette skattemessig som om hver sameier solgte sin andel av hver eiendel.

Formuesobjekter som fordeles mellom sameierne ved oppløsning av sameiet, anses som

• realisasjon av sameierens andel i de formuesobjekter han ikke overtar ved oppløsningen
• kjøp av de andres andeler i formuesobjekter han overtar ved oppløsningen

For de formuesobjekter en sameier overtar, kan det bli spørsmål om uttak for den andel han eide fra før, dersom objektet blir tatt i bruk privat eller gis bort.

Eksempel

Eksempel

I et sameie eier A 25 % og B 75 %. Sameiet består av en maskin med verdi på kr 100 000 og en bygning med verdi på kr 600 000.

Avskrivbare driftsmidler skal ved oppløsning fordeles slik mellom A og B:

Maskin med en verdi av kr 100 000 overtas av A.

Bygning med en verdi av kr 600 000 overtas av B.

A realiserer da 25 % av bygningen til B for et vederlag på kr 150 000. B realiserer 75 % av maskinen til A for et vederlag på kr 75 000. A får da et krav på B på kr 75 000 (150 000 – 75 000).

I den utstrekning en sameier ved oppløsning av et sameie mottar en fysisk del av en eiendel tilsvarende sameierens ideelle eierandel i sameiet, foreligger ikke realisasjon av formuesobjektet, se sktl. § 9‑2 tredje ledd bokstav f. Dette er mest aktuelt ved deling av fast eiendom (f.eks. i form av seksjonering).

Se også BFU 22/2010. (Et eierseksjonssameie ble omorganisert slik at overgangen fra eierseksjonssameie etter eierseksjonsloven til sameie etter sameigelova, og tilbake til to eierseksjonssameier ikke ble ansett som realisasjon for sameierne. Sameierne beholdt samme bruksrett, samt rett til det samme areal og de samme verdier under og etter omorganiseringen som de hadde før denne. Det skjedde ingen verdioverføring og det ble ikke ytt noe vederlag ved endringen.)