Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

For boligselskap og andelshaverne skal fastsettingen skje etter særreglene i sktl. § 7‑3 når boligselskapet fyller visse vilkår som fremgår av sktl. § 7‑3 tredje til femte ledd, se B-9-3 Boligselskaper som omfattes av særreglene i sktl. § 7‑3. Selskapet skal da ikke behandles som eget skattesubjekt, selv om det er et selskap med begrenset ansvar, f.eks. et boligaksjeselskap, se sktl. § 7‑3 første ledd. Både formue og inntekt skal i stedet fastsettes og skattlegges fullt ut hos andelshaverne, se også sktl. § 4‑10 femte ledd.

Selv om boligselskapet ikke er et eget skattesubjekt, vil selskapet som sådant være privatrettslig eier av boligene, fritidsboligene og eventuelle andre formuesposter.

For boligselskaper som faller utenfor særreglene i sktl. § 7‑3 gjelder som utgangspunkt skattelovens alminnelige regler. Formuen skattlegges imidlertid hos andelshaverne etter de samme reglene om formuesbeskatning som gjelder for boligselskaper som faller innenfor særreglene i sktl. § 7‑3, jf. sktl. § 4‑10 femte ledd. Som et utgangspunkt skal også andelshaverne fastsette inntekten etter skattelovens alminnelige regler. Mer om skattlegging av boligselskaper (og andelshavere) som faller utenfor sktl. § 7‑3 tredje ledd flg., se B-9-10 Skattemessig behandling av boligselskap og andelshaverne når boligselskapet ikke fyller vilkårene i sktl. § 7‑3 tredje ledd.

Andelshavere i selskaper som anses som boligselskaper, jf. sktl. § 7‑3 annet ledd, men hvor vilkårene i sktl. § 7‑3 tredje til femte ledd ikke er oppfylt, faller likevel inn under reglene om skattefritak for egen bruk, jf. sktl. § 7‑1 første ledd bokstav b og reglene om skattefritak ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom, se sktl. § 9‑3 annet ledd.

Hvis selskapet ikke anses som boligselskap etter sktl. § 7‑3 annet ledd, vil helt eller delvis fri bruk være skattepliktig som lønn, aksjeutbytte, arbeidsgodtgjørelse, utdeling fra selskap med deltakerfastsetting eller som vederlagsfri bruk av andres eiendeler etter sktl. § 5‑20 tredje ledd. Se emnet B-12 Bolig – fri bolig.

Andelshaverne i boligselskap skal, etter sktl. § 7‑3 tredje ledd bokstav a, fastsette skattegrunnlaget etter særreglene i sktl. § 7‑3 når minst 85 % av selskapets leieinntekt og dekning av felleskostnader kommer fra en eller flere av følgende gruppe leietakere:

• andelshavere eller aksjonærer, se sktl. § 7‑3, fjerde ledd
• elever og studenter som er tildelt bolig gjennom elev- og studentsamskipnad
• leietaker som ikke er andelshaver, såfremt boligselskapet er opprettet som ledd i organisert fornyelse av tettbygde strøk

Selskap hvor en kommune er andelshaver kan etter sktl. § 7‑3 tredje ledd bokstav b også skattlegges etter særreglene i sktl. § 7‑3 når ett av følgende vilkår er oppfylt:

• minst 85 % av andelskapitalen eies av en kommune sammen med personer som har bolig i vedkommende eiendom
• over 50 % av andelskapitalen eies av kommunen alene

Som andelshaver eller aksjonær, jf. første strekpunkt, skal forstås:

• personlig andelshaver eller aksjonær
• juridisk person som eier andel etter burettslagslova § 4‑2 første og annet ledd og § 4‑3. Dette omfatter stat, fylkeskommune, offentlig selskap og selskap mv. som har inngått avtale med det offentlige om å skaffe bolig til vanskeligstilte. Etter burettslagslova § 4‑2 kan disse eie inntil 10 % av andelene i boligselskapet. Videre omfattes boligbyggelag som iht. borettslagets vedtekter kan eie inntil 20 % av andelene, selv om boligbyggelaget ikke selv har stått for utbyggingen, jf. burettslagslova § 4‑3.
• boligbyggelag og annen yrkesutøver som nevnt i burettslagslova § 2‑12, som skal stå for erverv eller oppføring av boliger for boligselskapet og som leier ut boenheter til personer som innenfor en bestemt tidsperiode gis rett til å kjøpe andelen (leie til eie)

Et boligselskap med bare én aksjonær, fastsetter ikke skattegrunnlaget etter sktl. § 7‑3. Dette gjelder selv om vilkårene for øvrig er oppfylt, se FIN 5. april 1995 i Utv. 1995/687 og BFU 16/2023.

Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten i sktl. § 7‑3 tredje ledd bokstav a er oppfylt, tas det utgangspunkt i alle inntekter selskapet vil få ved utleie av alle bygninger som er planlagt, herunder stipulert leie for lokaler som ikke er ferdigstilt eller solgt. Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt tas det normalt ikke hensyn til at enkelte av andelshaverne fremleier sine leiligheter i selskapet. Leieinntekten regnes i slike tilfeller å komme fra andelshaverne, jf. FIN 6. mars 1992 i Utv. 1992/391. Er derimot andeler utleid direkte fra selskapet til andre enn leietakere som nevnt ovenfor, anses leieinntekt fra disse ikke som leieinntekt som inngår i 85 %-kravet. Se eksempel fra praksis i BFU 6/2024 og BFU 7/2024, som gjaldt fusjon etter ulovfestede regler. Se også emnet F-34 Fusjon – innenlands, F-34-6.2 Innfusjonering av heleid aksjeselskap.

Retten til fastsetting etter sktl. § 7‑3 kan falle bort selv om prosentkravet i sktl. § 7‑3 tredje ledd er oppfylt, dersom boligselskapets hovedformål ikke er å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Dette gjelder blant annet når en større andel av leilighetene fremleies, eller hvor leilighetene leies ut over et lengre tidsrom, se FSSD § 7‑3‑1 annet ledd.

Leie til eie, jf. tredje strekpunkt ovenfor, er betegnelsen på en ordning med en tidsbegrenset leiekontrakt for en bolig, som kombineres med en rett for leietaker til senere å kjøpe boligen til en forhåndsbestemt pris. Det kan også være andre, lignende modeller for leie til eie. Formålet med ordningen er å legge til rette slik at førstegangskjøpere kan få en enklere vei inn i boligmarkedet.

Leie til eie-ordningen gjelder kun utleie til fysiske personer som gis rett til å kjøpe andelen innenfor en forhåndsdefinert periode på maksimalt 5 år. Fristen regnes fra leietakeren flytter inn i boligen. I de tilfellene der leietakeren allerede bor i boligen, skal fristen regnes fra det tidspunkt leie til eie-avtalen inngås.

Dersom leietakeren velger å ikke benytte kjøpsopsjonen etter fem års leietid, faller leiligheten utenfor leie til eie-ordningen, og utleiers dekning av felleskostnader til borettslaget skal dermed ikke regnes med i 85 %-kravet i sktl. § 7‑3 tredje ledd bokstav a. Dersom utleier ønsker å unngå dette må utleieren selge leiligheten i løpet av en rimelig periode. Med rimelig periode menes den tiden det normalt tar å klargjøre og selge en leilighet.

Dersom leietakeren sier opp leie til eie-avtalen før det har gått tre år kan utleieren inngå en ny leie til eie-avtale. Det er ikke tillatt å inngå leie til eie-avtaler mer enn to ganger per bolig.

Det stilles ikke krav om at prisen for å kjøpe andelen er fastsatt på forhånd, men det må være avtalt hvilke prinsipper prisen skal fastsettes etter.

Samlede leieinntekter og dekning av felleskostnader som betales til boligselskapet fra upersonlige andelshavere som har inngått leie til eie-kontrakter for sine andeler, kan maksimalt utgjøre 30 % av boligselskapets samlede brutto leieinntekter og dekning av felleskostnader. Boligselskapets leieinntekter som stammer fra leie til eie-avtaler skal ikke ha noen betydning for boligselskapets mulighet til å foreta egen utleie til eksterne leietakere (f.eks. utleie av butikklokaler), jf. grensen på 85 % i sktl. § 7‑3 tredje ledd bokstav a. Det betyr at boligselskapet kan skattlegges etter særreglene i sktl. § 7‑3 selv om selskapet har leieinntekter og inntekter fra dekning av felleskostnader på inntil 15 % fra egen ekstern utleie og samtidig inntil 30 % fra leie til eie-avtaler.

Boligselskapet kan søke skattekontoret om at fastsettingen skal foretas etter særregelen i sktl. § 7‑3 selv om vilkåret om andel i boligselskapets leieinntekter ikke er oppfylt. Dette kan ifølge FSSD § 7‑3‑3 annet ledd blant annet være aktuelt når

• 85 %-kravet unntaksvis ikke er oppfylt i enkelte inntektsår
• formålet med utleie av lokaler til andre enn andelshaverne mv. er å yte service overfor andelshaverne, f.eks. ved utleie av lokaler til barnehage, selskapslokale mv.
• et forholdsvis lite areal leies ut til andre enn andelshaverne mv. og grunnen til at 85 %-kravet ikke oppfylles er at markedsleie for andre enn andelshaverne mv. er forholdsvis høyere enn andelshavernes husleie

Om søknadens innhold, se FSSD § 7‑3‑4 annet ledd.

Verdien av boenhet i boligselskap som omfattes av sktl. § 7‑3, fastsettes individuelt for den enkelte andelshaver etter reglene i sktl. § 4‑10 femte ledd, jf. annet til fjerde ledd. Om formuesverdsetting av boligeiendom, se emnet B-11 Bolig – formue.

Øvrig verdi av andel i slikt selskap settes til andelshavers andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene. Innskudd fra andelshaverne kommer ikke til fradrag ved beregningen av boligselskapets formue.

Dersom dokumentert omsetningsverdi på andelsleilighet i boligselskap er lavere enn beregnet omsetningsverdi, kan skattyter kreve at formuesverdien beregnes ut fra dokumentert verdi. Formuesverdien for primærbolig settes da til 25 % av dokumentert omsetningsverdi opp til kr 10 000 000. For dokumentert omsetningsverdi på primærbolig over kr 10 000 000 inngår 70 % av beløpet i formuesverdien. For sekundærbolig settes formuesverdien til 100 % av dokumentert omsetningsverdi. Se sktl § 4‑10 annet ledd annet punktum og tredje ledd annet punktum. For fritidsboliger kan skattyter kreve formuesverdien nedsatt dersom formuesverdien overstiger 30 % av dokumentert omsetningsverdi, jf. sktl § 4‑10 sjette ledd.

Se nærmere emnet B-11 Bolig – formue, B-11-5 Boligselskap og B-11-7 Nedsetting av formuesverdien for bolig- og fritidseiendom.

Generalforsamlingen velger hvordan annen formue enn formuesverdien på boenhetene og langsiktig fellesgjeld skal fordeles mellom andelshaverne. I følge FSFIN § 7‑3‑12 kan fordelingen foretas etter en av disse metodene:

• husleiebrøk
• andelsbrøk og andelskonto

Det må velges samme fordelingsmetode for formue/gjeld og inntekter/kostnader. Formuesverdien av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, jf. sktl. § 4‑10 annet ledd, skal ikke fordeles, da det for disse skal foretas individuell verdsetting, se FSFIN § 7‑3‑10 annet punktum. Derimot skal andre boenheter som for eksempel fritidsbolig omfattes av fordelingen.

Den enkelte andelshavers andel av boligselskapets formue og gjeld (unntatt formuesverdien av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig) beregnes til en forholdsmessig andel basert på forholdet mellom påløpt husleie på årsbasis for andelshavers leilighet og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere vedkommende år, jf. FSFIN § 7‑3‑13.

I boligselskapets totale påløpte husleie i året, inngår også påløpt/stipulert husleie for boenheter som står tomme eller ikke er ferdigstilt. Derimot skal husleie for boenheter som er leid ut direkte av selskapet til andre enn andelshavere eller leietakere, som nevnt ovenfor, ikke tas med, jf. FSFIN § 7‑3‑13 annet punktum.

Bare formue som etter denne fordelingen skal tilordnes andelshavere, kommer til beskatning i tillegg til formuesverdien av egen boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig. Den formue og gjeld som tilordnes andre boenheter, vil ikke bli skattlagt hos andelshaveren.

Som langsiktig fellesgjeld regnes fellesgjeld i boligselskapet hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftelsen. For hver enkelt boenhet føres en egen konto med boenhetens andel av langsiktig fellesgjeld. I nye boligselskaper settes inngående verdi på kontoen til boenhetens andel av fellesgjelden slik den er beregnet av selskapet. Kontoen korrigeres for senere nedbetalinger mv. fra andelshaver. Se FSFIN § 7‑3‑14 første ledd bokstav a.

Øvrige formuesposter, unntatt formuesverdien av andelshavers boenhet, som anses som primær- eller sekundærbolig, fordeles etter andelsbrøk, jf. FSFIN § 7‑3‑14 annet ledd. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld. Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, se B-9-8 Endring av fordelingsmetode.

Den forholdsmessige andel av boligselskapets formue skattlegges hos den som var eier av andelen ved utgangen av inntektsåret, jf. sktl. § 4‑1 første ledd.

For andelshavere i boligselskaper som omfattes av sktl. § 7‑3 er fordel ved egen bruk av bolig og fritidsbolig skattefri, se sktl. § 7‑1 første ledd bokstav b og annet ledd. Dette gjelder selv om boenheten leies ut i slikt omfang at leieinntektene blir skattepliktige (regnskapsbehandling).

Ved utleie av egen boenhet gjelder de ordinære reglene for utleie av egen bolig og fritidsbolig. Dette er omtalt i emnene B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling) og B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling). Vilkårene for skatteplikt og skattefritak for utleieinntekter vurderes individuelt for hver boenhet. Dersom utleieinntekten er skattepliktig, skattlegges inntekten på andelshaverens/utleierens hånd, jf. sktl. § 7‑3 sjette ledd bokstav d.

Andelshaverne skal skattlegges for en andel av følgende bruttoinntekter, jf. sktl. § 7‑3 sjette ledd bokstav a:

• selskapets renteinntekter
• andre inntekter som ikke har tilknytning til selve eiendommen
• gevinst ved realisasjon av selskapets eiendommer utenom andelshavers egen boligdel

Andelshaverne skal ha fradrag i inntekten for andel av følgende kostnader, jf. sktl. § 7‑3 sjette ledd bokstav b:

• selskapets rentekostnader
• arbeidsgivers tilskudd til privat tjenestepensjonsordning for ansatt i hovedstilling i selskapet
• selskapets kostnader som ikke har tilknytning til selve eiendommen
• tap ved realisasjon av selskapets eiendeler

Andre inntekter/kostnader enn de som er nevnt ovenfor, og som er opptjent/pådratt av selskapet, er ikke skattepliktige/fradragsberettigede. Utleieinntekter, for eksempel ved utleie til barnehage eller butikk, vil således som utgangspunkt ikke være skattepliktige, verken for selskapet eller andelshaverne. Inntekter som er opptjent som ledd i en virksomhet som boligselskapet driver, anses ikke å ha tilknytning til selve eiendommen. Dette gjelder selv om selve virksomheten er tilknyttet borettslagets eiendom. Om skatteplikt ved selskapets utstedelse av andeler, se B-9-11.3 Overkurs ved utstedelse av andeler.

Utbetaling av utbytte fra boligselskap mv. hvor fastsettingen skjer etter særreglene i sktl. § 7‑3, utløser ikke utbytteskattlegging hos aksjonærene. Se BFU 29/2010. Utbytte som mottas av boligselskapet vil derimot være skattepliktig for andelshaverne som annen inntekt som ikke har tilknytning til selve eiendommen.

Er boenheten ikke utleid i inntektsåret eller er den delvis utleid, men utleieinntekt er helt eller delvis skattefri etter sktl. § 7‑2 (fritaksbehandling), gis det ikke fradrag for andelshaverens kostnader knyttet til boenheten, slik som andel av felleskostnader til boligselskapet, egne vedlikeholdskostnader, forsikring mv.

Hvis boenheten skal regnskapsbehandles, har andelshaveren på vanlig måte rett til fradrag for andel av kostnader som nevnt i sktl. § 7‑3 sjette ledd bokstav b, jf. B-9-5.3 Selskapets inntekter/kostnader. I tillegg har andelshaveren rett til fradrag for alle driftskostnader mv., som ikke omfattes av § 7‑3 sjette ledd bokstav b, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling), B-18-3 Fradrag for kostnader. Dette gjelder kostnader som påhviler skattyteren selv, for eksempel vedlikehold av egen leilighet. I tillegg kan det kreves fradrag for andel av driftskostnader som pådras av boligselskapet og som inngår i felleskostnadene. Dette kan for eksempel være ytre vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, festeavgifter, eiendomsskatt, utgifter til kabel-tv mv. Det er bare den delen av felleskostnadene som omfatter fradragsberettigede kostnader som kan fradragsføres. Den delen av felleskostnadene som gjelder avdrag på fellesgjeld kan for eksempel ikke fradragsføres. Hvis skattyter selv bor i en del av boenheten, vil det bare være en forholdsmessig andel av kostnadene, regnet ut fra utleieverdien av de to delene, som er fradragsberettiget. Hvis boligdelen og ervervsdelen (hjemmekontoret mv.) må anses å være likeverdige og leieverdien av ervervsdelen er vanskelig å fastslå, kan kostnader som ikke kan henføres til spesielle deler av eiendommen fordeles forholdsmessig ut fra en arealfordeling mellom boligdelen og ervervsdelen. Om begrensninger i fradragsretten for vedlikeholdskostnader ved overgang til regnskapsbehandling, se emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling), B-18-3.11 Vedlikehold, overgang til regnskapsbehandling hos samme eier.

Dersom spesifiserte opplysninger om fradragsberettiget beløp ikke kan innhentes fra boligselskapet, må skattyter beregne fradraget skjønnsmessig.

Generalforsamlingen velger hvordan inntekter og kostnader skal fordeles mellom andelshaverne. I følge FSFIN § 7‑3‑12 kan det velges mellom følgende fordelingsmetoder:

• husleiebrøk
• andelsbrøk og andelskonto

Det må velges samme fordelingsmetode for formue/gjeld og inntekter/kostnader.

Ved fordeling etter husleiebrøk fordeles alle inntekts- og formuespostene, unntatt formuesverdien av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, på andelshaverne etter forholdet mellom påløpt husleie for den enkelte andelshaver i året, og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere vedkommende år. Se FSFIN § 7‑3‑13.

I boligselskapets totale påløpte husleie i året, inngår også påløpt/stipulert husleie for boenheter som står tomme eller ikke er ferdigstilt. Derimot skal husleie for boenheter som er leid ut direkte av selskapet til andre andelshavere eller leietakere, som nevnt ovenfor, ikke tas med.

Bare inntekter og kostnader som etter denne fordelingen skal tilordnes andelshavere i inntektsåret, kommer til inntekt/fradrag. Inntekter og kostnader som tilordnes andre boenheter, vil ikke komme til beskatning/fradrag.

Renter av langsiktig fellesgjeld fordeles på samme måte som gjelden, jf. FSFIN § 7‑3‑14 første ledd bokstav b. De rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden, skal innrapporteres på andelshaveren, se emnet R-12 Renter av gjeld.

Øvrige inntekter og kostnader, unntatt formuesverdien av andelshavers boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, fordeles etter andelsbrøk, jf. FSFIN § 7‑3‑14. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld og samlet innskudd.

Om fordeling av inntekter og kostnader i realisasjonsåret, se B-9-9.1 Andelshaver.

Inntekt av bolig i boligselskap skattlegges hos den som var andelshaver i inntektsåret. Ved overdragelse av eierandel i løpet av inntektsåret, skal selskapets inntekter og kostnader fordeles forholdsmessig mellom selger og kjøper. Fordelingen skal skje etter antall hele måneder hver har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres til kjøperen. Se FSFIN § 7‑3‑16.

For ektefeller tilordnes andel av inntekter/kostnader til den eller de som var eier(e) i inntektsåret. Ved separasjon eller skilsmisse henføres inntekten/kostnaden til den ektefellen som har bodd i leiligheten og som har betalt husleien i inntektsåret. Dette gjelder selv om den andre ektefellen var andelshaver.

Om hvem av ikke-meldepliktige samboere som skal skattlegges for inntekt/ha fradrag for kostnader i boligselskap, se emnet S-1 Samboere.

Den som leier boenheten av andelshaver skal ikke under noen omstendighet skattlegges for inntekt av, eller ha fradrag for, kostnader i boligselskapet.

Dersom nærstående bruker boenheten uten å betale vederlag til andelshaver, og for øvrig bærer alle driftskostnader ved boenheten, herunder husleie og øvrig vedlikehold, gjelder reglene om skattefritak i sktl. kap. 7 både for andelshaver og hans nærstående. Eieren av andelsleiligheten skattlegges for leilighetens andel av andelslagets øvrige inntekter og kostnader.

Bruker nærstående boenheten vederlagsfritt mens andelshaveren dekker kostnadene, skal verdien av fri bruk av boligen skattlegges på brukerens hånd, se emnet B-12 Bolig – fri bolig. Andelshaveren skal i utgangspunktet ikke ha fradrag for kostnadene vedrørende boenheten, f.eks. husleie, vedlikehold mv., se URD 29. september 2004 (Dalane tingrett) i Utv. 2005/294.

For andelshavere i boligselskap som faller utenfor særreglene i sktl. § 7‑3 tredje ledd, gjelder sktl. § 4‑10 femte ledd ved formuesbeskatningen, på samme måte som for andelshavere i boligselskap som faller innenfor særreglene i sktl. § 7‑3 tredje ledd. Verdien av boenheten fastsettes individuelt for den enkelte andelshaver, og andelshaverne skattlegges for en andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene, se nærmere B-9-4 Formuesbeskatning for andelshavere i boligselskap som omfattes av særreglene i sktl. § 7‑3.

Selskapets formue og inntekt fastsettes i utgangspunktet på selskapets hånd. Det kan likevel være inntekter som innvinnes av andelshaveren, og derfor må skattlegges hos andelshaver i stedet for hos selskapet. For eksempel vil utleie av andelshavers leilighet for andelshavers regning og risiko, måtte tilordnes ham/henne.

Andelshaver i boligselskap, dvs. selskap som har til hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet, vil aldri være skattepliktig for egen bruk, jf. sktl. § 7‑1 annet, jf. første ledd bokstav b.

Hvis boligselskapet har skattepliktige inntekter, f.eks. ved utleie til andre enn andelshaverne, som medfører at andelshavernes andel av felleskostnadene blir lavere enn de ville vært uten slike inntekter, vil det foreligge en vederlagsfri overføring som gir grunnlag for utbyttebeskatning etter sktl. § 10‑11. Dette skal behandles som om boligselskapet har delt ut overskuddet til andelshaveren. Se også B-9-10.2.2 Skattlegging av leieinntekt. Generelt om utbyttebeskatning, se emnet A-6 Aksjer – utbytte.

Eksempel

Eksempel 1 – overskudd fra ekstern utleie mv. deles ut som utbytte

Et boligselskap med to andelshavere eier en bygning med to leiligheter (en til hver av andelshaverne) og et butikklokale som leies ut til eksterne for kr 150 000 per år. Boligselskapet driver dermed to ulike aktiviteter.

Boligselskapet har i år 1 kostnader på totalt kr 300 000 per år, der kr 100 000 kan allokeres til hver av leilighetene og til butikklokalet. Andelshaverne betaler inn hver sin andel av felleskostnadene på kr 100 000, slik at den ikke-skattepliktige utleien til andelshaverne går i null. Den eksterne utleiene går med overskudd og boligselskapet får en skattepliktig inntekt på kr 50 000 i år 1. Skatten av dette beløpet (22 %) utgjør kr 11 000. Overskuddet etter skatt på kr 39 000 deles ut som utbytte til andelshaverne, med kr 19 500 til hver. Utdelingen til andelshaverne skal oppjusteres med en faktor på 1,72 på vanlig måte, jf. sktl. § 10‑11 første ledd annet punktum, og skattlegges med 22 % på andelshavernes hender. I dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne utbyttebeskattet slik: kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379.

Eksempel

Eksempel 2 – felleskostnader reduseres som følge av årets overskudd fra ekstern utleie mv.

Samme situasjon som i eksempel 1, men i stedet for å dele ut overskuddet blir overskuddet benyttet til å redusere andelshavernes forpliktelser til å dekke egne felleskostnader. De felleskostnadene som skal allokeres til andelshavernes leiligheter (kr 100 000 per leilighet) påvirker ikke boligselskapets skattepliktige inntekt. Det samme gjelder andelshavernes innbetalinger av husleie/felleskostnader. Boligselskapets skattepliktige overskudd er derfor også i dette tilfellet kr 50 000 (150 000 – 100 000) og netto resultat etter skatt blir dermed kr 39 000.

Netto resultat i boligselskapet etter skatt benyttes til å redusere andelshavernes innbetaling av felleskostnader, slik at hver av dem betaler inn kr 80 500. Reduksjonen i andelshavernes felleskostnader anses skattemessig som en overskuddsdisponering, der boligselskapet anses for å ha delt ut overskuddet til andelshaveren, og der andelshaveren har benyttet et tilsvarende beløp til å dekke deler av sin andel av felleskostnadene. I dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne utbyttebeskattet slik: kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379, på samme måte som i eksempel 1.

Eksempel

Eksempel 3 – felleskostnader reduseres som følge av overskudd fra ekstern utleie i tidligere år

Samme situasjon som i eksempel 2, men overskuddet etter skatt på kr 39 000 beholdes i selskapet uten å redusere andelshavernes felleskostnader. I år 1 blir derfor ikke andelshaverne skattlagt for utdeling slik de ble i eksempel 2.

I år 2 benyttes fjorårets overskudd til å redusere andelshavernes innbetaling av felleskostnader til kr 80 500. Reduksjonen i andelshavernes felleskostnader anses skattemessig som en overskuddsdisponering der boligselskapet anses for å ha delt ut overskuddet til andelshaveren, og der andelshaveren har benyttet et tilsvarende beløp til å dekke sin andel av felleskostnadene. Også i dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne skattlagt for kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379.

Eksempel

Eksempel 4 –felleskostnader dekkes av andelshavernes innbetaling i tidligere år

Samme situasjon som i eksempel 1 der selskapets skattepliktige overskudd beholdes i selskapet uten utdeling, men siden det planlegges å gjennomføre et ekstraordinært vedlikehold, betaler andelshaverne inn kr 150 000 hver i felleskostnader i stedet for kr 100 000. Siden dette gjelder den ikke-skattepliktige utleien av boliger til andelshavere så påvirker ikke denne innbetalingen skattepliktig inntekt i selskapet.

I år 2 gjennomføres det ekstraordinære vedlikeholdet, slik at årets kostnad per leilighet blir kr 150 000. Andelshaverne betaler normale felleskostnader på kr 100 000 dette året. Ekstrakostnadene til vedlikeholdet på kr 50 000 per leilighet dekkes av fjorårets ekstraordinære innbetaling, uten at overskudd fra utleien av butikklokalet, verken for år 1 eller 2, brukes. Det vil da ikke være grunnlag for utbyttebeskatning av andelshaverne siden felleskostnadene ble redusert med midler som tidligere har blitt innbetalt av andelshaverne.

Ved utleie av egen boenhet gjelder de vanlige reglene om skattefritak/skatteplikt for utleieinntekt, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling). Ved inntektsfastsettingen har andelshaveren ikke fradragsrett for den delen av husleien/andelen av felleskostnadene som gjelder ikke-fradragsberettigede kostnader, se B-9-5.4 Driftskostnader mv.. Dersom utleieinntekten er skattepliktig, skattlegges inntekten også i dette tilfellet på andelshaverens/utleierens hånd.

For boligselskap med delt ansvar, som ikke oppfyller vilkårene i særreglene i sktl. § 7‑3, skjer fastsettingen hos selskapet som om dette var skattyter. Nettoresultatet fordeles på deltakerne og overføres til beskatning hos dem (deltakerfastsetting), se emnet S-5 Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden.

På samme måte som for aksjonærer/andelshavere i selskap med begrenset ansvar anses selskaper med delt ansvar som faller utenfor særreglene i sktl. § 7‑3 tredje ledd flg. vanligvis for å drive én skattepliktig aktivitet knyttet til kommersiell utleie til andre enn andelshaverne, og samtidig en ikke-skattepliktig aktivitet knyttet til utleie av boliger til egne andelshavere, se B-9-10.2.2 Skattlegging av leieinntekt. Den skattepliktige inntekten fastsettes hos selskapet og fordeles på andelshaverne etter de vanlige reglene for selskap med deltakerfastsetting – allment om deltakerfastsetting, se emnet S-4 Selskap med deltakerfastsetting – allment om deltakerfastsetting.

Andelshaver i selskap med delt ansvar som anses som boligselskap, dvs. som har til hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet, vil aldri være skattepliktig for egen bruk, jf. sktl. § 7‑1 annet ledd.

Inntekt som er fastsatt på selskapets hånd skal skattlegges hos deltakeren, se B-9-10.4.2 Inntektsfastsetting hos selskapet. I tillegg skattlegges utdelinger fra selskapet på vanlig måte, jf. sktl. § 10‑42.

Hvis boligselskapet har skattepliktige inntekter, f.eks. ved utleie til andre enn andelshaverne, som medfører at andelshavernes andel av felleskostnadene blir lavere enn de ville vært uten slike inntekter, vil det foreligge en vederlagsfri overføring som gir grunnlag for utdelingsbeskatning etter sktl. § 10‑42. Inntekten beregnes på samme måte som i boligselskap med begrenset ansvar, se B-9-10.2.2 Skattlegging av leieinntekt. Generelt om utdelingsbeskatning, se emnet S-9 Selskap med deltakerfastsetting – utdeling.

Ved utleie av egen boenhet gjelder de vanlige reglene om skattefritak/skatteplikt for utleieinntekt, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling). Utleieinntektene skal ikke inngå ved fastsettingen av selskapets alminnelige inntekt, jf. sktl. § 10‑41. Ved inntektsfastsettingen har andelshaveren ikke fradragsrett for den del av husleien som gjelder ikke-fradragsberettigede kostnader, se B-9-5.4 Driftskostnader mv..

Skatteplikt for gevinst/fradragsrett for tap ved andelshavers realisasjon av sin andel i boligselskap, følger skattelovens alminnelige regler, herunder reglene om eier/botid for egen bolig. Dette gjelder uavhengig av om andelen gjelder boligselskap som faller inn under særreglene i sktl. § 7‑3. Om beregning av eier/botid og gevinst/tap ved realisasjon av bolig, se emnet B-15 Bolig – realisasjon.

Om aksjeselskaps salg av borettslagsandel, se emnet F-32 Fritaksmetoden, F-32-3.3 Gevinst og tap på eierandel i boligselskap.

Realiserer et boligaksjeselskap egne aksjer, for eksempel ved realisasjon av vaktmesterleilighet, er eventuell gevinst i utgangspunktet skattepliktig for de andre aksjonærene, jf. sktl. § 5‑1 annet ledd, § 9‑2, samt § 7‑3 første og sjette ledd bokstav a. Se BFU 29/2010. Gevinsten er imidlertid ikke skattepliktig hvis eiendommen aksjene er knyttet til, har en «tjenende funksjon» til boligene til de andre aksjonærene. Om hva som er «tjenende funksjon», se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-14.1.3 Flere bygninger mv.. Om et tilfelle der kravet til «tjenende funksjon» ikke var oppfylt, se BFU 39/2007.

Overkurs som innbetales av andelshaverne ved stiftelsen eller ved utstedelse av nye andeler med tilhørende leierett er som utgangspunkt ikke skattepliktig. Dette gjelder for eksempel hvor andelen utstedes i forbindelse med omgjøring av tidligere vaktmesterleilighet til andelsleilighet eller at et eksisterende boligselskap oppfører nye boliger, se SKD 28. juni 2004 i Utv. 2004/809, 4. april 2005 i Utv. 2005/578, BFU 11/2008 og BFU 3/2020.

Overkurs ved utstedelse av andeler vil være skattepliktig hvis overkursen/inntekten har sammenheng med en virksomhet utøvet av boligselskapet. Virksomhetsinntekt anses som inntekt som ikke har tilknytning til selve eiendommen, jf. sktl. § 7‑3 sjette ledd bokstav a tredje strekpunkt, og er skattepliktig. Se BFU 51/2006 og BFU 26/2014.