Håndbok fra Skattedirektoratet
Skatte-ABC

Kostnader til vedlikehold er som hovedregel fradragsberettiget dersom vedlikeholdet er utført på fysisk formuesobjekt som eies av skattyteren og som brukes til inntektserverv, som f.eks. lønnet arbeid, virksomhet mv. Om fradrag for vedlikehold på pendlerbolig, se emnet M-3 Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet, M-3-7.2.2 Kostnader til egen pendlerbolig, generelt.

Kostnader til vedlikehold av formuesobjekter som eies av andre enn skattyteren, f.eks. formuesobjekter som er leid, er normalt fradragsberettiget dersom leien er det. Om tidfesting av slike kostnader, se V-3-9.2 Leid formuesobjekt.

Om behandling hos eier av leietakers påkostning på leid formuesobjekt, se emnene D-1 Driftsmiddel – allment om fradrag for inngangsverdi, D-1-6.6 Leid driftsmiddel og J-3 Jordbruk – forpaktning, J-3-3.5 Påkostninger og vedlikehold.

Det forekommer at skattyteren får stilt et formuesobjekt vederlagsfritt til disposisjon for privat bruk, f.eks. fri bolig. Fordelsbeskattes skattyteren for fri bruk av objektet, må en ved fastsettingen av fordelens størrelse ta hensyn til eventuell vedlikeholdsplikt. Skattyteren skal da ikke ha fradrag for faktisk betalte vedlikeholdskostnader.

Om særregler for privat bruk av arbeidsgivers bil, se emnet B-7 Bil – privat bruk, B-7-8.10 Betaling for privat bruk.

Om skattlegging av bruker av bolig som er i nær familie med eieren, og dekker alle driftskostnader, herunder vedlikehold, se emnet B-17 Bolig – utleie (fritaksbehandling), B-17-8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av eierens nærstående.

Fradragsretten gjelder som regel fullt ut for kostnader til vedlikehold av formuesobjekt som utelukkende eller hovedsakelig brukes av skattyteren til inntektserverv. Om tilbakeføring av kostnader ved privat bruk av bil, se emnet B-7 Bil – privat bruk.

Brukes formuesobjektet hovedsakelig privat, og bare i mindre utstrekning til inntektserverv, gis et skjønnsmessig fradrag for en andel av kostnadene, herunder vedlikeholdskostnader. I noen tilfeller er kostnadsfradraget standardisert. Om fremgangsmåten i slike tilfeller, se f.eks. emnene om bil, emnet C-1 Campingvogner og emnet B-7 Bil – privat bruk.

I noen tilfeller kan det være tvil om vedlikeholdet har tilstrekkelig tilknytning til inntektserverv, f.eks. fordi vedlikehold av leilighet pågår over lang tid og slik sett hindrer at leiligheten genererer leieinntekter. Fradragsrett foreligger hvis hovedformålet med å pådra seg kostnadene var å erverve skattepliktige inntekter, se emnet K-4 Kostnader – allment om fradrag, K-4-5.2 Formålet med pådragelsen av kostnaden. Et slikt tilfelle er omtalt i tingrettsdom i Utv. 1997 s. 605. Se også emnet B-18 Bolig – utleie (regnskapsbehandling), B-18-3.6 Opphør av utleieaktivitet – fradragsrett for kostnader i avviklingsperioden.

Om fradrag for kostnader i forbindelse med hjemmekontor i fritaksbehandlet bolig, herunder vedlikehold, se emnet B-14 Bolig – hjemmekontor mv..

Kostnader til vedlikehold av representasjonsbygning, -båt, -bil mv., er ikke fradragsberettiget, se for øvrig emnet R-13 Representasjon.

Det gis ikke fradrag for kostnader til vedlikehold av innbo som utelukkende eller hovedsakelig brukes privat av eieren.

Om fradrag for kostnader til vedlikehold av innbo til bruk på hjemmekontor mv., se emnet B-14 Bolig – hjemmekontor mv., B-14-3.1 Generelt om inventar og utstyr til hjemmekontoret.

Det gis fradrag for kostnader til vedlikehold av innbo som leies ut, f.eks. i forbindelse med utleie i regnskapsbehandlet bolig.

I flermannsbolig, gis forholdsmessig fradrag for kostnader til vedlikehold av innbo, som f.eks. vaskemaskin o.l. som står i fellesarealer til felles bruk av eier og leieboere.

Om fradrag for kostnader, herunder vedlikeholdskostnader, ved kortvarig utleie av privat innbo enten

• særskilt
• i forbindelse med utleie av egen bolig, eller
• i forbindelse med utleie av fritaksbehandlet fritidseiendom

se emnet I-2 Innbo og løsøre.

Kostnad til arbeider som ikke er vedlikehold etter definisjonen ovenfor, kan ikke fradragsføres direkte. Kostnader til slike arbeider anses i denne sammenheng som påkostning og kostnadene skal legges til formuesobjektets inngangsverdi (aktiveres), og kommer først til fradrag ved realisasjon/uttak eller eventuelt ved avskrivning. Dette gjelder selv om arbeidet ikke fører til en verdiøkning på formuesobjektet. Påkostning vil dermed omfatte arbeider som fører formuesobjektet til en bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i, f.eks. bruk av mer eksklusive byggematerialer, oppføring av tilbygg eller fasadeendringer.

Arbeider som utelukkende består i endring av et formuesobjekt anses som påkostninger. Dette gjelder selv om endringen ikke innebærer noen standardforbedring eller verdiøkning. For eksempel vil rivning av en vegg for å få større rom ikke være vedlikehold, heller ikke for den del som erstatter vedlikehold på den veggen som rives. Flytting av en vegg vil heller ikke være vedlikehold. På samme måte vil kostnadene til å flytte et bad som utgangspunkt bli ansett som påkostninger.

Hvis endringsarbeidene skjer i forbindelse med et vedlikeholdsarbeid og ikke fører til merkostnader, kan kostnadene anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Som eksempel nevnes at lettvegger må fjernes for å vedlikeholde gulvet. Arbeidet med å sette opp igjen veggene må anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Dette gjelder selv om det skjer endringer i rominndelingen, i den grad endringen ikke fører til økte kostnader.

En midlertidig endring i bruken av formuesobjektet betyr ikke at formuesobjektet har endret karakter, se også LRD 27. april 2004 (Frostating) i Utv. 2004/681.

Endring som går ut på å omgjøre en tidligere endring, slik at gjenstanden bringes tilbake i sin opprinnelige form og stand, anses heller ikke som vedlikehold. F.eks. vil flytting av en vegg tilbake til opprinnelig sted, ikke være vedlikehold. Likeledes vil ombygging av en boligplattform i oljevirksomhet tilbake til den opprinnelige stand som boreplattform, ikke anses som vedlikehold.

Arbeider som fører til forbedring av et objekt utover den stand det en gang har vært i, anses som påkostning og ikke vedlikehold. Det betyr f.eks. at førstegangsmaling av hus ikke vil være vedlikehold. Det samme gjelder første gangs isolering, f.eks. ved innblåsing av mineralull i vegger på et eldre hus og førstegangs katodisk beskyttelse av betong.

Ved vurderingen av om en står overfor påkostning eller vedlikehold legges det vekt på i hvilken grad eiendelen er fysisk eller teknisk endret sammenlignet med opprinnelig stand. Det foreligger en påkostning hvor forbedringen er utført for å bringe objektet i samsvar med nye offentligrettslige krav, se HRD i Utv. 2020/1089 (HR-2020-2018-A) (Lyse produksjon). (En kraftprodusent måtte forsterke en demning på grunn av nye krav om damsikkerhet. Høyesterett kom til at kostnadene dette medførte ikke kunne fradragsføres direkte som vedlikeholdskostnader, men måtte aktiveres og avskrives Det hadde ikke betydning at endringene ikke gikk ut over det som var nødvendig for at demningen fortsatt skulle oppfylle de nye strengeste sikkerhetskravene, eller at endringene ev. hadde liten eller ingen økonomisk verdi for eieren.) Det ble lagt vekt på at det vesentlige resultatet av de fysiske endringene av demningen var at den ble bedre i stand enn tidligere til å motstå påkjenninger som denne type demninger måtte kunne motstå, basert på en oppdatert vurdering av risikobildet. Dette var det mer nærliggende å se som et tiltak med sikte på fremtidig verdiskapning, og dermed som en påkostning, enn som vedlikehold.

Det forhold at et arbeid vil føre til mindre vedlikeholdskostnader i fremtiden, gir ikke større rett til kostnadsfradrag som vedlikehold.

Ved vurderingen av om det foreligger vedlikehold eller påkostning skal hver post i utgangspunktet vurderes for seg selv. Skiftes det f.eks. ut gulvbelegg, må det vurderes om utskiftningen skal anses som vedlikehold eller påkostning av gulvet. Ved omfattende rehabiliteringsarbeider hvor det ikke er mulig eller uforholdsmessig/vanskelig å foreta en fordeling mellom de enkelte postene, kan det foretas en helhetsvurdering hvor en tar hensyn til eventuell standardforbedring av formuesobjektet som helhet, jf. LRD 22. november 1982 (Eidsivating) i Utv. 1983/36.

De prinsipper som er beskrevet ovenfor om grensen mellom vedlikehold og påkostning gjelder også ved oppdatering mv. av dataprogrammer. Hver oppdatering må da vurderes konkret mht. om den skal anses som vedlikehold eller påkostning, se nærmere FIN 26. oktober 2011 i Utv. 2011/1487.

Reparasjon av programfeil og lignende skal normalt anses som vedlikehold. Er det lagt ut et uferdig produkt på markedet, må det imidlertid vurderes om retting av feil i slike tilfeller skal anses som en del av kostprisen.

Kostnader til løpende eller periodisk innsats for å oppdatere et dataprogram i takt med den teknologiske utviklingen, skal normalt anses som vedlikehold. Dette gjelder for eksempel endringer i brukergrensesnitt og kapasitet ut fra tidsmessige krav til brukervennlighet og kompatibilitet. Dette skal i praksis gjelde selv om deler av slike kostnader skulle vært ansett som påkostninger ut fra de alminnelige retningslinjer som er beskrevet ovenfor.

Oppdateringer som skyldes endringer i lover og regler mv. anses som vedlikehold. Dette gjelder for eksempel endringer som gjøres i programmer for innlevering av skattemelding, regnskap og lignende.

Endringer som tilfører programmet nye funksjoner må som utgangspunkt anses som påkostning. Dette gjelder for eksempel hvis et program for levering av skattemelding for aksjeselskap endres til å gjelde også for enkeltpersonforetak. Det samme gjelder hvis et program for nedlasting av musikk endres til også å gjelde nedlasting av film. Det må imidlertid vurderes om en ny funksjon kan anses som vedlikehold, for eksempel hvor det skjer endringer i brukergrensesnitt og kapasitet ut fra tidsmessige krav til brukervennlighet og kompatibilitet.

Utskifting av et selvstendig formuesobjekt anses ikke som vedlikehold. Derimot vil utskifting av en del av et formuesobjekt med en ny del av samme slag, være vedlikehold, dersom reparasjon eller vedlikehold av denne er nødvendig.

Det som funksjonelt og fysisk utgjør en enhet må i denne forbindelse anses som ett formuesobjekt. Utskifting av hjul, motor mv. på bil, anses som vedlikehold. På fiskefartøy vil utskifting av kraftblokk, fiskepumpe, ekkolodd, radar, asdic og radiotelefonanlegg som avskrives under ett med båten (saldogruppe skip mv.), anses som vedlikehold. Avskrives disse objektene under driftsløsøre, vil utskifting ikke anses som vedlikehold av fiskefartøyet, men aktiveres som nyinvestering.

På en fast eiendom vil hver atskilt bygning anses som et selvstendig formuesobjekt. En frittstående garasje vil for eksempel anses som et eget formuesobjekt i denne forbindelse. Derimot vil en fløy på en bygning være en del av formuesobjektet (hele bygningen). Rives fløyen f.eks. på grunn av råte, og bygges opp slik den var før, er dette vedlikehold av bygningen som sådan. For avskrivbare bygninger vil faste tekniske installasjoner anses som selvstendige formuesobjekter. se V-3-6.2.2 Særlig om faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger.

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander er normalt fradragsberettiget som kostnader til vedlikehold av bygning

• fastmontert utstyr for oppvarming av bygning, herunder vedovn, panelovn, olje/parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg, mv.
• badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder
• integrerte hvitevarer som ikke kan tas ut ved salg av bygningen uten særskilt avtale
• fastmontert vaskemaskin i felles rom til felles bruk f.eks. i flermannsbolig
• vegg-til-vegg teppe
• markiser, persienner
• felles anlegg for radio/fjernsyn
• heisanlegg i ikke-avskrivbart bygg
• kjølerom med maskiner i ikke-avskrivbart bygg
• elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak) i ikke-avskrivbart bygg

For avskrivbare bygg vil heisanlegg, kjølerom med maskiner og elektrisk anlegg som nevnt ovenfor anses som faste tekniske installasjoner. se nærmere V-3-6.2.2 Særlig om faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Utskifting skal da behandles som utskifting av en selvstendig gjenstand.

Normalt skal følgende gjenstander ikke anses som en del av bygget

• ikke integrerte hvitevarer
• lett demonterbare lamper
• produksjonsmaskiner

Faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger skilles ut på egen saldogruppe, se sktl. § 14‑41 første ledd bokstav j. Faste tekniske installasjoner vil typisk være varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, sanitæranlegg, heisanlegg o.l. Nærmere om saldogruppe j, se emnet D-2 Driftsmiddel – avskrivning på/inntektsføring av saldo.

Slike faste installasjoner anses hver for seg som selvstendige formuesobjekter, og ikke som en del av bygget. Utskifting av en fast teknisk installasjon i avskrivbar bygning, skal ikke for noen del behandles som vedlikehold av bygningen, men som nyanskaffelse som skal aktiveres på saldo i saldogruppe j. Vedlikehold av en fast teknisk installasjon kan derimot fradragsføres direkte.

Utgangspunktet er at hvert driftsmiddel skal vurderes individuelt ved vurderingen av om det foreligger utskiftning eller vedlikehold. Imidlertid kan driftsmidler unntaksvis vurderes samlet som en beholdning, slik at den totale kostpris aktiveres, se emnet D-1 Driftsmiddel – allment om fradrag for inngangsverdi, D-1-3.3 Beholdning av driftsmidler. Dette kan være aktuelt hvor kostprisen for det enkelte driftsmiddelet ikke overstiger kr 30 000, se sktl. § 14‑40 første ledd, slik at driftsmiddelet ikke er aktiveringspliktig på eget grunnlag.

Dersom driftsmidlene anses som beholdning, kan enkeltdriftsmidler skiftes ut og fradragsføres som vedlikehold. Om hele beholdningen av driftsmidler skiftes ut, anses beholdningen som realisert og den nye beholdningen aktiveres. Om beholdningen av driftsmidler utvides, anses det som økning av beholdningen som er aktiveringspliktig. Om et eksempel fra praksis, se vedtak i Skatteklagenemnda (stor avdeling) NS 49/2021.

Dersom hele formuesobjektet blir skiftet ut med et nytt, skal utskiftingen regnes som realisasjon av det gamle formuesobjektet og anskaffelse av et nytt. Det samme gjelder hvis en rehabilitering blir så omfattende at man i realiteten anses å ha realisert det gamle og anskaffet et nytt objekt. Ved denne vurderingen må man se hen til hvor mye som er igjen av det opprinnelige objekt. Dersom det opprinnelige objektet bare utgjør en mindre vesentlig del av den ferdige gjenstand, taler det for at man har anskaffet en ny gjenstand og at den gamle gjenstanden er realisert. Vurderingen av om en står overfor et nytt objekt, må skje i forhold til arbeid som har skjedd konsentrert og over et relativt kort tidsrom. Ved vurderingen må det legges vekt både på en fysisk og bygningsteknisk vurdering og en økonomisk betraktning. Det kan foreligge et nytt objekt selv om objektet etter at arbeidet er utført fremstår som en kopi av det opprinnelige, men objektets ytre preg og funksjoner kan ha betydning for vurderingen. Se HRD i Utv. 1999/1400 (Rt. 1999/1303), hvor totalrenovering av et bygg ble likestilt med oppføring av et nytt bygg. Se også URD 23. februar 1976 (Nes herredsrett) i Utv. 1976/147 og LRD 29. mai 1995 (Gulating) i Utv. 1995/765.

Pålagt omlegging av kloakk fra et kommunalt anlegg til et annet kommunalt anlegg ble ikke godtatt som vedlikehold i LRD 10. mai 2002 (Frostating) i Utv. 2002/1028.

Hvis det gamle objektet anses realisert, må kostnadene til riving mv. anses som en del av kostnadene ved realisasjonen. Verdien av de gjenstående deler av bygget må anses som en del av vederlaget ved realisasjonen, og vil utgjøre en del av inngangsverdien på det nye bygget.

Om tilfeller hvor bygget rives uten at det er tatt i bruk, se emnet I-3 Inngangsverdi, I-3-2.6.2 Fast eiendom.

Hvis det foretas større endringer i et dataprogram kan det i enkelte tilfeller være aktuelt å klassifisere endringen som realisasjon av det gamle og anskaffelse av et nytt program. Dette forutsetter at kun en mindre vesentlig del av programmet slik det fremsto før endringen, er i behold etter endringen. Løpende videreutvikling av et dataprogram vil normalt ikke medføre at det foreligger noen nyanskaffelse. Se nærmere FIN 26. oktober 2011 i Utv. 2011/1487.

Fradrag for vedlikeholdskostnader skal baseres på de faktiske kostnader. Dette omfatter også leie av utstyr til bruk under vedlikeholdsarbeidet. Om de tilfeller kostnadene omfatter arbeider til forbedring som også erstatter vedlikehold, se V-3-5 Skillet vedlikehold/påkostning.

Strekker et vedlikeholdsarbeid seg over flere år, kan det i praksis være vanskelig å fastsette det samlede fradrag for vedlikehold før arbeidet er sluttført. I prinsippet må en så langt det er mulig fastsette det riktige vedlikeholdsfradrag for hvert enkelt år. Viser det seg ved en samlet vurdering ved fastsettingen det siste år at det tidligere har blitt krevd for store eller for små fradrag, skal en tilpasse vedlikeholdsfradraget slik at totalfradraget blir riktig.

Har skattyteren tidligere år totalt fått for store fradrag, kan de tidligere års fastsettinger endres av skattyter ved endringsmelding etter sktfvl. § 9‑4 eller av skattekontoret etter § 12‑1. Se Skatteforvaltningshåndboken.

Om behandlingen av verdi for eget arbeid med vedlikehold, se emnet B-10 Bolig – eget arbeid, B-10-8.1 Vedlikeholdsarbeid.

Anses kostnadene som fradragsberettigede vedlikeholdskostnader, er det også fradragsrett for kostnader til bortkjøring av avfallet. Anses kostnadene som påkostning, må kostnadene til bortkjøring aktiveres. Ved delvis vedlikehold/påkostning vil kostnadene til bortkjøring være fradragsberettiget/aktiveres med samme forholdsmessige andel.

Får skattyteren erstatning til dekning av vedlikehold, herunder reparasjon, er det bare kostnader utover erstatningen som kan fradras inntekten. Dette gjelder selv om erstatningen ikke er skattepliktig. I praksis godtas det at erstatningen inntektsføres ved utbetaling og at kostnadene fradragsføres etter hvert. Det skal i slike tilfeller ikke foretas noen nedskrivning på saldo.

Får kjøper utbetalt erstatning fra selger eller selgers forsikringsselskap til dekning av reparasjons-/vedlikeholdskostnader på grunn av mangler ved salgsgjenstanden, skal erstatningen ikke innvirke på kjøpers eventuelle fradragsrett for de samme kostnadene. Erstatningen behandles i disse tilfeller som prisavslag slik at inngangsverdien reduseres. Se HRD 27. mars 2003 i Rt. 2003/387.

Vedlikeholdskostnader skal som hovedregel fradragsføres det året arbeidet utføres. Kostnader til vedlikehold på avskrivbare driftsmidler kan eieren likevel velge å føre på saldo for avskriving.

Vedlikeholdskostnader som leietaker har, skal som hovedregel fradragsføres hos leietaker det året arbeidet blir utført.

Det forekommer at en leietaker med leieavtale over et begrenset tidsrom påtar seg å bekoste omfattende vedlikeholdsarbeider som bringer leieobjektet tilbake i vesentlig bedre stand enn det var da det ble overtatt av leietaker. Kostnader som skal dekke et vedlikeholdsbehov som forelå ved overtakelsen av utleieobjektet anses ikke som leietakers vedlikeholdskostnader. For leietaker vil slike kostnader reelt sett være (tilleggs)husleie. Den økonomiske realiteten er den samme som om utleier hadde bekostet arbeidet og krevd dekning i form av (høyere) leie. I et slikt tilfelle må vedlikeholdskostnadene likestilles med engangsbetaling av husleie og fordeles over leieperioden. Er det uklart når leieperioden opphører, f.eks. ved opsjon som gir leietaker rett til å forlenge leieperioden, må det foretas en konkret vurdering av hva som er sannsynlig leieperiode. Opphører leieforholdet, kan restbeløpet føres direkte til fradrag.

På tilsvarende måte må utleieren (eieren av eiendommen) inntektsføre verdien av det omfattende vedlikeholdsarbeidet som leieinntekt. Verdien av vedlikeholdet tidfestes over den mest sannsynlige leieperioden. Opphører leieforholdet, skal restbeløpet føres direkte til inntekt. Kostnader til vedlikehold vil samtidig være fradragsberettiget for utleieren som eier av eiendommen, og utleier kan fradragsføre vedlikeholdskostnaden det året arbeidet blir utført.

Om behandling av påkostning på leid driftsmiddel, se emnet D-1 Driftsmiddel – allment om fradrag for inngangsverdi, D-1-6.6 Leid driftsmiddel.